一、如何認(rèn)定購(gòu)房違約金過(guò)高

對(duì)違約金“過(guò)高”的程度認(rèn)定總體上應(yīng)采納：一是違約金標(biāo)準(zhǔn)會(huì)比較嚴(yán)重影響合同正義，合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)顯失公正；二是違約金失去了其固有意義，其已經(jīng)不再是促進(jìn)合同履行的工具，而成為了合同當(dāng)事人追求的目標(biāo)，當(dāng)事人約定的違約金變成了賭博行為。應(yīng)當(dāng)參照以下具體因素：

（一）參照合同標(biāo)的。

如果合同的標(biāo)的屬于特種物的，違約金標(biāo)準(zhǔn)可以采取較高的標(biāo)準(zhǔn)；如果合同的標(biāo)的屬于種類物的，違約金標(biāo)準(zhǔn)可以采取較低的標(biāo)準(zhǔn)；如果合同標(biāo)的屬于具有精神意義的物，則可對(duì)違約金的標(biāo)準(zhǔn)更開放一些。

（二）參照合同主體的實(shí)質(zhì)地位。

對(duì)于公用事業(yè)、壟斷企業(yè)、提供供不不應(yīng)求商品和服務(wù)的企業(yè)等處于實(shí)質(zhì)優(yōu)勢(shì)地位的經(jīng)營(yíng)主體提供格式違約金條款或準(zhǔn)格式違約金條款，因?yàn)楹贤鄬?duì)方不具備平等協(xié)商的力量，應(yīng)當(dāng)對(duì)優(yōu)勢(shì)合同當(dāng)事人提供、相對(duì)方當(dāng)事人很難協(xié)商的違約金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整到與實(shí)際損失相當(dāng)?shù)某潭?。具體參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少?！?/p>

（三）參照合同性質(zhì)。

合同是交易的形式，對(duì)于交易內(nèi)容為生活必需品、服務(wù)為生命、健康、身體基本保障提供服務(wù)的合同，應(yīng)當(dāng)基于尊重基本人權(quán)的原則，對(duì)于社會(huì)弱勢(shì)群體的違約金應(yīng)該體現(xiàn)補(bǔ)償性，舍去懲罰性的功能；對(duì)于當(dāng)事人平等的經(jīng)濟(jì)合同應(yīng)體現(xiàn)對(duì)當(dāng)事人的約定的尊重，以不調(diào)整或少調(diào)整為原則。

（四）違約金調(diào)整的幅度應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)懲罰性。

違約金具有懲罰性，其主要意義在于促進(jìn)合同當(dāng)事人全面履行合同，因此違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該體現(xiàn)一定的懲罰性，應(yīng)當(dāng)高于守約方實(shí)際損失的一定幅度。

（五）參照違約方的過(guò)錯(cuò)程度。

根據(jù)《合同法》合同責(zé)任屬于嚴(yán)格責(zé)任，只要發(fā)生違約行為，違約方就應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。但筆者認(rèn)為違約責(zé)任既然屬于民事責(zé)任的一種，在人民法院以公權(quán)力進(jìn)行干預(yù)的時(shí)候，違約金條款就不僅僅屬于合同條款的私法性質(zhì)，更應(yīng)該考慮的是人民法院以公權(quán)力進(jìn)行干預(yù)的條件，因此違約方的過(guò)錯(cuò)應(yīng)該成為公權(quán)力予以調(diào)整的重要參考因素。因?yàn)檫`約金調(diào)整的幅度體現(xiàn)著對(duì)違約行為的懲罰強(qiáng)度，對(duì)于不同的過(guò)錯(cuò)應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)不同程度的懲罰，才能罰當(dāng)其錯(cuò)，體現(xiàn)公權(quán)力干預(yù)的公正性。在具體判斷違約責(zé)任的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)考查合同雙方在違約中存在的過(guò)錯(cuò)，以及過(guò)錯(cuò)大小。當(dāng)違約方惡意違約的情況下，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)調(diào)整，保持對(duì)惡意違約方的懲罰；當(dāng)違約方因第三人的原因造成違約時(shí)應(yīng)當(dāng)著重體現(xiàn)補(bǔ)償性，減少懲罰性；當(dāng)守約方利用優(yōu)勢(shì)地位在自己不可能違約，以追求對(duì)方違約金為目的的情況下應(yīng)當(dāng)調(diào)整到與實(shí)際損失相當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

二、購(gòu)房違約金過(guò)高怎么辦

國(guó)家在認(rèn)為當(dāng)事人約定的違約金過(guò)高或過(guò)低，違約金數(shù)額與違約損失額差額過(guò)大時(shí)，允許對(duì)其予以調(diào)整，這也是由違約金的性質(zhì)即補(bǔ)償性為主，懲罰性為輔而決定的。

當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

違約金的調(diào)整應(yīng)當(dāng)綜合考慮，靈活把握。2009年2月9日最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》再次對(duì)減少過(guò)高的違約金問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定。針對(duì)《合同法》制定的司法解釋均適用于受《合同法》調(diào)整的所有類型的合同，商品房買賣合同作為其中之一，自然也在此范圍之內(nèi)。

當(dāng)事人主張的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。

當(dāng)事人約定的違約金造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。

在當(dāng)事人提出違約金過(guò)高要求予以調(diào)整時(shí)，均能根據(jù)案件的具體情況綜合衡量，并在審理中提出減少違約金的適當(dāng)方案，大部分案件的當(dāng)事人均能接受，最終使案件得以調(diào)解結(jié)案。