一、哪些房屋買賣合同屬無效合同

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認(rèn)定無效 。

3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓（含買賣）下列房地產(chǎn)：

（1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（2）依法收回土地使用權(quán)的；

（3）權(quán)屬有爭議的；

（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、購房合同糾紛怎么解決

購房合同中，往往有一條解決糾紛方式的條款，就是當(dāng)出現(xiàn)合同糾紛時(shí)，是選擇仲裁方式解決還是訴訟方式解決，大多數(shù)的人并不知道這兩者的區(qū)別是什么，要么就隨便選一個(gè)，或者是聽售樓人士的介紹進(jìn)行選擇。

兩者之間共同之處很多，當(dāng)然區(qū)別也很大。我是律師而不是法學(xué)家，深知當(dāng)事人的心理與要求：真出現(xiàn)糾紛時(shí)，沒有人會去考慮訴訟方式與仲裁方式的基本原則有什么不同、指導(dǎo)思想有什么區(qū)別等等，當(dāng)事人最關(guān)心的是自己的利益如何能夠得到切實(shí)的保護(hù)，哪種方式最公平公開、最方便快捷、最經(jīng)濟(jì)、最便于執(zhí)行，就是他們的選擇。

1、從公開性分析。

目前，法院公開審理案件的程度也是越來越高，但是，畢竟當(dāng)事人不能選擇法官。在這一點(diǎn)上，仲裁就有其非常顯著的優(yōu)勢。

依據(jù)我國《仲裁法》的規(guī)定，如果當(dāng)事人雙方約定由一名仲裁員來裁決糾紛，則可以由當(dāng)事人雙方來共同選定該仲裁員；如果當(dāng)事人雙方約定由三名仲裁員來裁決糾紛，可以各自選定一名，第三名也就是首席仲裁員，可以雙方共同選定或委托仲裁委員會指定。當(dāng)事人自己選擇仲裁員，可以保障當(dāng)事人選擇自己信任的有專業(yè)知識、公道正派的人士來裁決糾紛，減少了當(dāng)事人對裁決公平、公正性的疑慮，也有利于裁決結(jié)果被當(dāng)事人接受及得到執(zhí)行。此外，仲裁過程是不公開的，這與法院公開審判是不同的，這樣當(dāng)事人的隱私、商業(yè)秘密等可以得到保護(hù)。

2、從便捷性方面分析。

依據(jù)我國法律的有關(guān)規(guī)定，普通程序的案件，法院一審的審限是6個(gè)月，如果一方當(dāng)事人不服提出上訴的話，則二審的審限為3個(gè)月，這就是說，從理論上說，一個(gè)案件如果在法院審理，則形成生效判決的時(shí)間可能會需要9個(gè)月，對一般人而言，這確實(shí)長了一些。

如果是選擇仲裁方式的話，情況就不一樣?！吨俨梅ā分胁]有明確規(guī)定仲裁的時(shí)間限制，但是各個(gè)仲裁委員會在其仲裁規(guī)則中基本都作出明確規(guī)定。例如，北京仲裁委員會就規(guī)定，仲裁庭應(yīng)當(dāng)在組成后4個(gè)月（不包括對專門性問題作出鑒定的期間）內(nèi)，作出仲裁裁決。這樣看來，仲裁所花費(fèi)的時(shí)間比訴訟少一些。

最關(guān)鍵之處在于，仲裁一裁終局，也就是說，仲裁裁決一旦作出，即日就具有法律效力，除了法律規(guī)定的幾種可申請撤銷情形外，當(dāng)事人不能對仲裁裁決提出任何形式的上訴、異議、復(fù)議等不服表示，只能遵守、履行。這樣，就不會出現(xiàn)類似法院二審的過程，在時(shí)間上可能非?？旖?。

3、從執(zhí)行力度方面分析。

很多人打官司，就怕得到一張法律白條，如果無法執(zhí)行，官司還不如不打。那么，仲裁的裁決結(jié)果如何得以切實(shí)執(zhí)行呢。

根據(jù)我國《仲裁法》、《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，生效的仲裁裁決與生效的民事判決法律效力是等同的。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行仲裁裁決，一方當(dāng)事人不履行仲裁裁決的，另一方可以直接向人民法院申請執(zhí)行該仲裁裁決，受申請的人民法院應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。所以，沒有必要擔(dān)心仲裁裁決的可執(zhí)行性。

就涉外的仲裁裁決而言，按照我國現(xiàn)在參加的國際條約有關(guān)規(guī)定，凡承認(rèn)和執(zhí)行我國法院判決的國家和地區(qū)的法院，同時(shí)一般也承認(rèn)和執(zhí)行我國仲裁機(jī)構(gòu)作出的裁決。

4、從經(jīng)濟(jì)角度分析。

說完這些，還要考慮一下相關(guān)的費(fèi)用支出條件。仲裁過程收費(fèi)相對比較高，這確實(shí)也是個(gè)問題。

以北京為例，申請仲裁時(shí)，要預(yù)繳案件受理費(fèi)和案件處理費(fèi)，這兩項(xiàng)費(fèi)用加起來，幾乎相當(dāng)于法院兩審的費(fèi)用。這是因?yàn)?，仲裁機(jī)構(gòu)的部分運(yùn)作費(fèi)用、仲裁員的報(bào)酬等，都要從仲裁費(fèi)用中支出，所以數(shù)額就高了不少。

在北京，房屋的價(jià)值比較高，相應(yīng)爭議標(biāo)的也就比較大，假設(shè)爭議金額為50萬元，那么，仲裁費(fèi)用就會達(dá)到24550元。當(dāng)然這些仲裁費(fèi)用最終會由敗裁一方承擔(dān)，如果申請人的事實(shí)、法律依據(jù)、證據(jù)材料等確實(shí)比較過硬，則還放心大膽一些，否則，還請多考慮考慮。