一、如何查詢二手房的產(chǎn)權(quán)狀況

購房者在購買二手房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何查詢所購房屋的產(chǎn)權(quán)狀況情況？

1、權(quán)屬審查

購買人要購買二手房，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。沒有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋，是不得買賣的。為慎重起見，建議購買者應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性。了解擬交易的房屋是否有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。所謂房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，是指當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府設(shè)立的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)。不同的城市設(shè)定的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的名稱不一致。例如：北京是歸北京市建設(shè)委員會(huì)管理，天津是天津市房屋管理局。

如果您沒有時(shí)間或?qū)I(yè)知識(shí)，可以聘請(qǐng)律師或者其他中介機(jī)構(gòu)代為審查和調(diào)查。

2、共有財(cái)產(chǎn)審查

二手房屬于兩個(gè)以上（含兩個(gè)）主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查（提交）共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

審查房屋所有權(quán)證書時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有共有權(quán)人。我國《婚姻法》規(guī)定，實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制為主，約定個(gè)別財(cái)產(chǎn)制為補(bǔ)充的婚姻財(cái)產(chǎn)制度。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人為一人，也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交個(gè)別財(cái)產(chǎn)協(xié)議。

3、權(quán)利限制審查

二手房交易前，買房人應(yīng)當(dāng)審查司法機(jī)關(guān)有無依法裁定查封的情況。一般說來，有權(quán)查封的司法機(jī)關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國家安全機(jī)關(guān)。二手房交易前，買房人應(yīng)當(dāng)審查行政機(jī)關(guān)決定查封或者以其他形式限制二手房屋所有權(quán)的情況。一般說來有權(quán)對(duì)房地產(chǎn)采取查封措施的行政機(jī)關(guān)有稅務(wù)機(jī)關(guān)、海關(guān)、公安機(jī)關(guān)等。有權(quán)采取限制措施的有建設(shè)行政管理機(jī)關(guān)。

4、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查

按照有關(guān)法律規(guī)定，出賣人出賣抵押的房屋，無須取得抵押權(quán)人的同意，只要通知抵押權(quán)人即可。但是，買房人有承擔(dān)所購房屋被追及還債的風(fēng)險(xiǎn)。

出賣人在出賣二手房前，應(yīng)當(dāng)將要出售的情況書面通知抵押權(quán)人。如果沒有履行通知義務(wù)，買賣合同無效。

購買人應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有抵押應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。

5、優(yōu)先購買權(quán)審查

共有的二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。已經(jīng)出租的二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。這種出租關(guān)系不管是定期的還是臨時(shí)的，均不能剝奪。購買人應(yīng)當(dāng)審查二手房?jī)?yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。如果沒有取得優(yōu)先購房人的放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件，買房人應(yīng)當(dāng)注意買賣合同被宣告無效的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，購房者還應(yīng)當(dāng)注意，如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同，應(yīng)與承租人重新簽訂租賃主體變更的房屋租賃合同。如果是通過拍賣購買二手房的，也應(yīng)當(dāng)注意優(yōu)先購房人的優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注共有權(quán)人、承租人是否放棄了優(yōu)先購買權(quán)。如果沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)的有效證明，應(yīng)當(dāng)關(guān)注拍賣程序是否規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)力行使條件。

二、怎樣防范二手房買賣陷阱

1、“賣房者”非房主。

對(duì)策：購房人可到房管局產(chǎn)權(quán)登記部門查詢，如賣房者非該二手房的產(chǎn)權(quán)人，購房人應(yīng)立即中止交易。因?yàn)槠渲锌赡艽嬖谄墼p，即使不是欺詐，購房人能否取得產(chǎn)權(quán)也存在風(fēng)險(xiǎn)。

2、賣房人是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。

對(duì)策：要求該賣房者出具其他共有人同意出賣的證明。如果出賣人為已婚，買賣行為還需取得其配偶的確認(rèn)；購買二手公有住房，應(yīng)取得共同居住人同意。

3、賣房者只是使用權(quán)人。

對(duì)策：只要賣房人未取得完全產(chǎn)權(quán)，交易都不可信。

4、房產(chǎn)上存有法律不允許自由轉(zhuǎn)讓或者禁止轉(zhuǎn)讓的障礙。

對(duì)策：如該二手房已被查封或者抵押，則可在解封或消除抵押負(fù)擔(dān)后，方可與之交易。

5、簽訂房屋買賣合同后，賣房人又將該房轉(zhuǎn)賣他人，并且辦理了過戶手續(xù)，致使先前的買賣合同無法履行。

對(duì)策：“預(yù)告登記”是避免這一陷阱的有效手段。但買房人要注意，必須在預(yù)告登記后三個(gè)月內(nèi)去辦理申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)變更登記，超過三個(gè)月未申請(qǐng)的，預(yù)告登記失效。

6、交易的二手房用途非居住用房，而是居住外用途房，如商業(yè)用途房甚至是工業(yè)廠房等。

對(duì)策：購房人一定要看清房屋性質(zhì)。

7、賣房者未將房屋出售的情況告知承租人，或者說已告知，但承租人未放棄優(yōu)先購買權(quán)。

對(duì)策：購房人如發(fā)現(xiàn)該二手房已出租，應(yīng)要求賣房者出具承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。

8、原房主欠繳氣、水、電、閉路電視等費(fèi)用，會(huì)導(dǎo)致買房人無法正常使用這些附屬設(shè)施。

對(duì)策：買房人首先要了解清楚相關(guān)情況，同時(shí)把法律責(zé)任明確寫進(jìn)合同當(dāng)中，來約束賣房人。