一、二手房買賣違約的情形有哪些

在房價(jià)變動(dòng)頻繁的當(dāng)今，一些二手房交易中的賣房人缺乏市場交易的誠信意識(shí)，易受非法經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，企圖以惡意毀約的不誠信手段來牟取房屋價(jià)格上漲帶來的非法收益。在這種非法動(dòng)機(jī)的驅(qū)使下，失信違約的表現(xiàn)可以概括為六大典型行為：

1、惡意拖延交付房屋；

2、惡意拖延協(xié)助辦理房屋所有權(quán)變更也就是過戶手續(xù)；

3、拒絕受領(lǐng)買房人交付的購房款；

4、無理由故意退還購房款；

5、以不充分、不正當(dāng)?shù)睦碛商岢鲆蠡蛘邌畏浇獬?a href="http://www.luxwatt.cn/fangchan/fangwumaimai" class="wlink" target="_blank">房屋買賣合同，不再履行；

6、在辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)前進(jìn)行“一房二賣”或者“一房數(shù)賣”或者無交易基礎(chǔ)的惡意過戶，故意釀成房屋買賣合同在客觀上無法實(shí)際履行的后果。

二、二手房買賣違約怎么辦

如果因?yàn)椴徽\信的賣房人惡意違約導(dǎo)致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，則不僅在精神中受到打擊，而且由于房價(jià)的上漲，不可能再以同樣的價(jià)格購買到同等地段同等面積的住房。由于房價(jià)上漲，由于賣房人違約導(dǎo)致合同解除時(shí)的房屋價(jià)值與簽訂房屋買賣合同時(shí)的房屋價(jià)格之間存在的差額，俗稱為房屋差價(jià)，屬于賣房人違約使買房人遭受的經(jīng)濟(jì)損失。這種經(jīng)濟(jì)損失是違約行為造成的實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)由賣房人進(jìn)行賠償。

差價(jià)損失的法律依據(jù)在于合同法第一百一十三條第一款之規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”房屋買賣與其他買賣合同不同的一個(gè)特點(diǎn)在于，守約方如要達(dá)到合同履行后的利益狀態(tài)，必然要以當(dāng)前市場價(jià)購入或賣出房屋。由于房地產(chǎn)市場是波動(dòng)的，當(dāng)前的房屋市場價(jià)和訂立合同時(shí)雙方約定的房屋價(jià)格之間存在差價(jià)。這種差價(jià)就是守約方的期待利益損失，也是合同雙方在訂立合同時(shí)應(yīng)該能夠預(yù)見到的。

關(guān)于房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：如雙方對(duì)房屋差價(jià)有約定或事后達(dá)成一致的，應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自治，從約定。雙方不能協(xié)商確定的：原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。上述方法中，專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估是認(rèn)可損失的最為客觀的方法，本案中即為如此。