一、商品房買賣合同解除的情形

除我國(guó)《合同法》規(guī)定的法定事由外，《司法解釋》中第8條、第9條、第12條、第13條、第14條、第15條、第19條、第23條等，《商品房買賣合同示范文本》、《商品房銷售管理辦法》等規(guī)定，對(duì)合同雙方的解除權(quán)進(jìn)行了明確約定。具體為：

1、開(kāi)發(fā)商可以解除合同的主要情形

（1）買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行；

（2）因非開(kāi)發(fā)商原因致使買受人未能辦理按揭款，導(dǎo)致合同無(wú)法實(shí)際履行的；

（3）其他情形。

2、買受人可以解除合同的主要情形

（1）開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。《商品房買賣合同示范文本》（GF—2000—0171）第10條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。”

（2）商品房面積誤差過(guò)大。指商品房預(yù)售合同中的約定面積與產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)際面積產(chǎn)生誤差。如果商品房買賣合同中有約定的則按照約定處理，未約定處理方式的，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條的規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)選擇退房。買受人選擇退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付清的房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。

（3）開(kāi)發(fā)商遲延交房。指開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照合同約定的交樓時(shí)間交付。買受人與開(kāi)發(fā)商應(yīng)在商品房預(yù)售合同中明確約定交樓時(shí)間，若開(kāi)發(fā)商未能在約定期限交付，買受人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。如果開(kāi)發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，買受人有權(quán)要求解除合同；法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為3個(gè)月；如買受人沒(méi)有進(jìn)行催告，應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)要求解除購(gòu)房合同，否則，解除權(quán)消滅。

（4）商品房質(zhì)量問(wèn)題。指開(kāi)發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收合格的商品房。如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人有權(quán)要求解除合同和賠償損失。買受人應(yīng)先向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，如果確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理退房手續(xù)，返還購(gòu)房款，并應(yīng)就房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給買受人造成的損失進(jìn)行賠償。另外，如因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人也有權(quán)要求解除合同和賠償損失。

（5）購(gòu)房者無(wú)法取得房屋。指商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人，又將該房屋抵押或出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以要求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。另外，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致買受人無(wú)法取得房屋，買受人也有權(quán)解除合同。

（6）開(kāi)發(fā)商故意隱瞞真相。指開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、出賣給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷、解除的，買受人可請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

（7）因非屬于買受人的原因?qū)е掳唇屹J款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，是指《司法解釋》第23條規(guī)定的情形：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。”

（8）因開(kāi)發(fā)商原因延遲辦理房產(chǎn)證的。指商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定（即“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”）的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)1年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

（9）其他情況。主要指所購(gòu)買的商品房因違反了法律禁止性規(guī)定而無(wú)效，如因司法機(jī)關(guān)依法查封或者以其他形式限制商品房權(quán)利的；屬于共有房產(chǎn)，簽訂購(gòu)買協(xié)議未經(jīng)過(guò)其他共有人書面同意的；合同約定的其他情形（如雙方可約定商品房套型誤差超過(guò)約定范圍的，買受人可解除合同）。

二、購(gòu)房合同無(wú)效的情形有哪些

1、商品房買賣合同本身的無(wú)效

（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益的；

（2）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，比如，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，買受人可請(qǐng)求法院確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效；

（3）以合法形式掩蓋非法目的的；

（4）損害社會(huì)公共利益的；

（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的；

（6）開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同無(wú)效；

（7）當(dāng)事人約定以辦理登記備案為商品房預(yù)售合同生效要件，但合同未辦理登記備案的；

（8）開(kāi)發(fā)商在劃撥土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，未經(jīng)政府部門批準(zhǔn)的，簽訂的商品房買賣合同無(wú)效。

2、商品房買賣合同被撤銷的，自始無(wú)效

（1）因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人請(qǐng)求撤銷的；

（2）在訂立合同時(shí)顯失公平，當(dāng)事人請(qǐng)求撤銷的；

（3）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方請(qǐng)求撤銷的；

（4）出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、所售房屋已經(jīng)出賣給第三人、或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的，買受人請(qǐng)求撤銷的；

（5）限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同，在被法定代理人追認(rèn)之前，善意相對(duì)人要求撤銷的；

（6）代理人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，在被代理人追認(rèn)前，善意相對(duì)人要求撤銷的。

3、效力待定的商品房買賣合同，未經(jīng)權(quán)利人、被代理人或法定代理人及時(shí)追認(rèn)的為無(wú)效合同

（1）限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同，未經(jīng)法定代理人追認(rèn)的，該合同無(wú)效；

（2）代理人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，該合同無(wú)效；

（3）無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，簽訂商品房買賣合同，未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)的，該合同無(wú)效。