一、二手房價格的影響因素是什么

經濟學常識告訴我們，需求影響價格。需求當然是其中一個極其重要的因素。但是除了需求之外，還有哪些因素也影響了二手房的價格呢？通過實踐和經驗的判斷，主要有以下幾種：

1、區(qū)域因素。主要包括地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等。

2、房屋自身因素。主要包括房屋成新率、產權狀況、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃氣狀況、物業(yè)類型、通風采光、景觀等。一般說來，維護好的能延長房屋的使用壽命，從而提高房屋價值。產權狀況主要分為：商品房住宅、成本價住宅及標準價或優(yōu)惠價住宅。對于同一位置的房屋來說，商品房住宅的價格最高，成本價住宅次之，標準價或優(yōu)惠價住宅價格最低。樓層對房屋價格有較大的影響，一般來說，多層住宅以二、五層為標準，頂層最差，一層次之，三、四層最好。高層住宅則是樓層越高（頂層除外），價格也越高；朝向對房屋的價格也有較大的影響。此外，房屋的燃氣狀況（管道天然氣、管道煤氣、液化氣）、物業(yè)類型（多層、板式小高層、高層塔樓）、采光（主要考慮是否有遮擋）及景觀等對房屋價格都有一定的影響。

3、市場因素。主要包括經濟狀況、房地產市場行情及市場供求狀況等。其中市場供求狀況對房屋的價格影響最大，當某一區(qū)域房屋供不應求時，房屋價格就上漲。反之，當房屋供應量過大時，房屋價格就會出現(xiàn)下降。

4、消費者心理因素。主要包括消費者的心理障礙、對房屋的偏好及交易心態(tài)等。如果不是受經濟制約或價格上有較大的優(yōu)勢，人們往往不愿去購買二手物品。購房者的偏好及交易心態(tài)對二手房的價格也有較大的影響，如果購房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者他們急于買房，那么這些房屋價格在一定程度上也會提高。

當然，以上所列舉的因素只是一部分。事實上，很多因素都可能導致二手房價格有所漲落，要看具體的情況才能進行分析。

二、二手房評估有哪些方法

采取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的近期實際成交價格進行專業(yè)處理，換算出具體某個樓盤的平均單價，然后結合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素，等等，計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。

實踐中，二手房評估通常有多種評估方法，但常用的主要有：

1、成本法；

2、市場比較法；

3、租金收益法。