一、什么是商品房公共建筑面積

商品房公共建筑面積指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有、共同使用的建筑面積，它由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；

2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

公用建筑面積計(jì)算時(shí)，凡已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚等，都不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。

二、商品房的銷(xiāo)售面積如何計(jì)算

商品房的銷(xiāo)售面積是指購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（即套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

即：商品房銷(xiāo)售面積＝套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和

1、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：

套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積十陽(yáng)臺(tái)建筑面積．

（1）套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（gbj96—86）規(guī)定的方法計(jì)算；其他建筑，按照專(zhuān)用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算；

（2）套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

A、共用墻包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入內(nèi)墻體面積；

B、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

2、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的計(jì)算方法主要包括以下兩部分：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積；

（2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：

①作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚等；

②作為人防工程的地下室。

公用建筑面積計(jì)算公式：

公用建筑面積＝整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚、人防工程地下室公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積、各套套內(nèi)建筑面積之和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)一般高層住宅公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)為0．4左右。

因此，商品房銷(xiāo)售面積公式還可表達(dá)為：

商品房銷(xiāo)售面積＝套內(nèi)建筑面積（1＋公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＜約為0．4＞）