一、約定退房要符合哪些要求
商品房買賣活動屬于民法調(diào)整的范疇，根據(jù)民法中交易雙方意思自治原則，雙方當(dāng)事人完全可以在合同中約定退房的條件。約定退房條件是指購房者與開發(fā)商通過購房合同直接約定解除合同或通過規(guī)定解除合同的條件，當(dāng)條件成就時，雙方依約解除合同。
而商品房交易雙方當(dāng)事人在合同中約定退房的具體條件時，必須符合以下要求：
1、雙方對所約定的退房條件達(dá)成一致意見，且是真實(shí)的意思表示；
2、雙方約定的退房條件不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
3、該退房條件已經(jīng)寫入雙方所簽訂的購房合同而成為合同的一個有效條款。
一般而言，購房者要根據(jù)自身的實(shí)際情況來和開發(fā)商約定退房的條件，例如：自己有一部愛車，要專門購買帶有車庫的房子，就可以在合同中約定交房時車庫必須同時交付，否則可以退房，并有權(quán)要求開發(fā)商賠償損失；如果自己購房后要急于用該房做抵押向銀行貸款做生意，那么，可以在合同中約定，如果房屋交付后的一定期限內(nèi)因開發(fā)商的原因辦不下房產(chǎn)證，購房人有權(quán)退房并要求賠償損失。
總之，如果雙方當(dāng)事人在合同中約定了退房的條件，法律會首先充分尊重當(dāng)事人的個人意愿，當(dāng)所約定的條件成就時，會支持購房人退房的請求。只有當(dāng)事人在合同中對退房的條件沒有約定的情況下，才依照法律的規(guī)定來衡量是否可以退房。
二、法律規(guī)定的退房情形有哪些
從我國現(xiàn)有法律、法規(guī)等規(guī)定來看，購房者可以退房的法定理由可歸納為以下幾點(diǎn)：
（一）出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第1項(xiàng)之規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同；
（二）一房兩賣；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第2項(xiàng)之規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同；
因?yàn)榉课葙I賣屬于不動產(chǎn)買賣，而根據(jù)民法原理，不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法為登記，這就使開發(fā)商在已售商品房的價格出現(xiàn)大幅上漲時有條件“一房兩賣”，以牟取更多的利潤。
另外，如果開發(fā)商與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房者無法取得房屋，購房者可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)開發(fā)商與第三人訂立的商品房買賣合同無效。
（三）商品房預(yù)售許可證存在欺詐；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第1項(xiàng)之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，買受人可以請求解除合同；
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在預(yù)售商品房前必須取得商品房預(yù)售許可證，否則不得預(yù)售商品房。
（四）出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押的事實(shí)；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第2項(xiàng)之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，買受人可以請求解除合同；
（五）出賣人故意隱瞞所售房屋已出售事實(shí)；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項(xiàng)之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，買受人可以請求解除合同；
（六）出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項(xiàng)之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，買受人可以請求解除合同；
綜上，是關(guān)于“約定退房要符合哪些要求”以及“法律規(guī)定的退房情形有哪些”的相關(guān)內(nèi)容，希望對您要求退房能有所幫助。由于退房會涉及到開發(fā)商、銀行、房地產(chǎn)管理部門、保險(xiǎn)公司及購房人等各個方面的關(guān)系，因此，為了維護(hù)正常的市場交易秩序，我國法律對退房的條件有著比較嚴(yán)格的規(guī)定。所以當(dāng)您遇到有關(guān)退房的問題解決不了時，建議您可以咨詢下專業(yè)的律師，維護(hù)自身的合法權(quán)益。
