一、無效購房合同包括哪些

1、以欺詐手段簽定的房地產買賣合同。

一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使當事人發(fā)生錯誤認識而簽定的房地產買賣合同屬無效合同。

2、以脅迫的手段簽定的房地產買賣合同。

一方當事人以使對方財產、生命、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產生恐懼而簽訂的房地產買賣合同屬無效合同。

3、乘人之危而簽定的房地產買賣合同。

一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件而簽定的房地產買賣合同屬無效合同。

4、無民事行為能力人所簽訂的房地產買賣合同。

根據我國《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為，因此，無民事行為能力人的房地產買賣均由其法定代理人代理簽定合同，由他們獨立簽定的房地產買賣合同屬無效合同。

5、限制行為能力人未取得法定代理人的同意而簽定的房地產買賣合同。

限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房地產買賣應當由其法定代理人代為簽定合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人簽定的房地產買賣合同屬無效合同。

6、惡意串通所簽定的房地產買賣合同。

雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽定的房地產買賣合同屬無效合同

7、沒有簽定書面合同又無據可查的房地產買賣合同。

當事人之間僅是口頭表達沒有簽定書面房地產買賣合同，又無據可查的，屬無效合同。

8、與法律明文規(guī)定不能交易的房地產所簽定的房地產買賣合同。

與軍產、院產、校產、期房、拆遷公告范圍內戶籍凍結、未經抵押權人同意、未經共有產權人同意、權屬有爭議、已被法院查封或依法限制轉讓、上市出售后形成新的住房困難、擅自改變住房性質、縣級以上人民政府規(guī)定其不宜出售、經濟適用房不夠上市出售條件的房地產所簽訂的房地產買賣合同屬無效合同。

9、公司產權沒有公司法人和股東（股份制企業(yè)）簽字的房地產買賣合同。

房地產的產權為公司產權，在簽定買賣合同時沒有公司法人簽字、簽章和沒有股東（股份制企業(yè)）聯名簽署的同意出售書的房地產買賣合同屬無效合同。

10、優(yōu)先購買權人沒有放棄優(yōu)先購買權的房地產所簽定的房地產買賣合同。

法律規(guī)定，優(yōu)先購買權人（共有產權人及承租人）在同等條件下享有優(yōu)先購買權，在同等條件下不購買的應當以書面的形式放棄優(yōu)先購買權，如優(yōu)先購買權人沒有放棄優(yōu)先購買權的房地產所簽定的房地產買賣合同屬無效合同。

11、買賣雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽定的未經公證處公證的房地產買賣合同。

外籍人士因不屬于中國合法的自然人，其合法的身份有待國家公證機關予以確認，因此買賣雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽定的未經公證處公證的房地產買賣合同屬無效合同。

12、非自然人的分支機構所簽訂的房地產買賣合同。

非自然人作為合同主體主要包括法人組織和非法人組織。法人組織包括企業(yè)法人以及機關、事業(yè)單位和社會團體法人，非法人組織包括個人合伙、非法人企業(yè)、非法人聯營企業(yè)以及其他非法人的社會組織。這類合同主體一般都具有訂立合同的能力，但是法人的分支機構如房地產開發(fā)公司的經營部、銷售部、售樓處等不能作為合同的主體，不具備簽定合同的能力，與其簽定的房地產買賣合同屬無效合同。

二、無效購房合同該怎么處理

簽訂了無效的購房合同怎么處理？購房者不小心簽訂了無效的購房合同也不用太害怕，因為“無效”是指訂立合同的目的不能實現，它對合同雙方當事人仍然具有約束力，即負擔處理無效合同的責任。一般根據合同雙方當事人的過錯大小，用返還、賠償兩種處理方法。

1、返還財產：是指將當事人的財產關系恢復到合同簽訂以前的狀態(tài)。如果購房人取得的房屋還存在，則應返還給開發(fā)商，而開發(fā)商則把所取得的購房款全部退還給購房者。

2、賠償損失：是指過錯方給對方造成損失時而應當承擔的責任。如果購房者對房屋造成了損壞，應修補或賠償，同樣開發(fā)商占用購房者的資金造成購房者損失資金利息，應賠償購房者的利息損失。此外，購房者為購房而支付的各種合理開支也可以計為購房者的損失。

綜上，是關于“無效購房合同包括哪些”以及“無效購房合同該怎么處理”的有關材料，希望能對您有所幫助。如果您簽了購房合同后，既不想買房，又不想承擔違約責任，那么您只能選擇去證明合同存在的法定的解除情形，此時，建議您最好是咨詢房產方面的專家律師，因為對法定的合同解除情形的證明可不是那么容易的。