一、如何認(rèn)定開發(fā)商交房的時間

在司法實(shí)踐中，存在著因當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同時對房屋的交付使用約定不明而導(dǎo)致的大量糾紛。出賣人認(rèn)為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋，也就是俗稱的“交鑰匙”；而買受人則認(rèn)為，房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權(quán)證書。

對此《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外”。 據(jù)此，在當(dāng)事人沒有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權(quán)證書的，出賣人對房屋的轉(zhuǎn)移占有即“交鑰匙”，即為合同約定的房屋交付使用。如果當(dāng)事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉(zhuǎn)移房屋占有，還應(yīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，出賣人就應(yīng)按約定履行義務(wù)。

二、開發(fā)商逾期交房如何維權(quán)

開發(fā)商在出售期房的廣告中，常常承諾房屋的入住時間。一旦發(fā)生開發(fā)商不能按期交房時，購房者維權(quán)特別難，因?yàn)殚_發(fā)商特別會鉆合同漏洞。

購房者在購房合同中對開發(fā)商交房期限要詳細(xì)約定：開發(fā)商應(yīng)于某某期限將合同約定的房屋交給購房者。如屆時開發(fā)商無法交房，購房者應(yīng)給開發(fā)商一定的寬限期，允許開發(fā)商在該寬限期內(nèi)交房。但開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任，違約金按購房者已交付的購房款從合同規(guī)定的交房期限到實(shí)際交房日期所發(fā)生的利息計(jì)算。

如寬限期滿，開發(fā)商仍不能交房，購房者有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求開發(fā)商返還購房款及所有利息，并支付違約金。違約金一般按所交購房款的一定比例計(jì)算，但一般不能超過所交房款的20%。

延期交房是準(zhǔn)業(yè)主們最頭疼的問題，也是最常見最普遍的一類商品房買賣糾紛。要想知道開發(fā)商是否逾期交房，一定要先了解“如何認(rèn)定開發(fā)商交房的時間”。如果遭遇了開發(fā)商逾期交房的情形，購房者要知道“開發(fā)商逾期交房如何維權(quán)”，并及時運(yùn)用法律手段維護(hù)自己的權(quán)益，如果遇到不懂的地方，可以來電咨詢專業(yè)律師，以快速解決糾紛。