一、買房要審查的五證是什么

1、銷售許可證

商品房銷售許可證和預售許可證是所購房合法與否的關鍵。如果該項目已經(jīng)取得了銷售、預售許可證，就說明開發(fā)商、銷售商應該有其他的相關證書。特別是購買期房的風險較大，購房者一定要認真審查預售許可證，審查沒有問題之后才能往下進行。

審查銷售許可證，要特別注意以下方面：

（1）注意是否在有效期內(nèi)；

（2）銷售主體是否合法。如果你所購房的銷售商并不是開發(fā)商，你要注意銷售商的委托身份和權限；

（3）所售房屋是否在許可銷售的范圍之內(nèi)，這是審查的關鍵。如果購買了不在商品房銷售許可證允許銷售范圍內(nèi)的商品房，房屋的產(chǎn)權將沒有保障。

現(xiàn)房的銷售只需到房地產(chǎn)管理部門備案即可，銷售許可證不是必須的法律文件。如果開發(fā)商沒有辦理“銷售許可證”，而改為辦理大產(chǎn)權證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權登記部門辦理房屋所有權證，一定要看清楚開發(fā)商的房屋所有權證，是否包括你想買的房子。

最后，不要忘記把預售許可證的編號寫入合同。

2、國有土地使用權證或者國有土地批準性文件

按照我國法律規(guī)定，可以進人商品房開發(fā)市場的土地只能是國有上地，集體所有的土地是不允許的。從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，必須依據(jù)出讓的方式取得國有土地的使用權。而國有土地使用權證只有在受讓人繳納了全部的土地出讓金后才能取得。如果開發(fā)商沒有取得土地使用權證，說明是非法使用土地，其上的建筑就很有可能被認定為非法建筑。審查土地使用證要注意以下方面：

（1）正式的“國有土地使用證”應同時加蓋人民政府公章和房屋土地行政主管部門公章；

（2）土地證上應加蓋“有償土地使用證專用章”，如果土地證上加蓋了“臨時土地使用證專用章”，則表明土地使用者未繳足地價款，會給日后辦理產(chǎn)權證帶來隱患；

（3）注意土地證上是否有土地使用權抵押記錄；

（4）土地證上載明的土地使用者應當和開發(fā)商的名稱相一致；

（5）土地使用證標明之土地是否是所售項目房屋所在位置，有無不一致之處；

（6）土地使用權的種類和規(guī)劃用途；

（7）土地使用權最高年限、剩余期限；

（8）土地證不得擅自涂改，如有涂改痕跡應警惕；

（9）建議消費者查看開發(fā)商支付土地使用金的收據(jù)。

最后，,還是建議購房者在購房合同中把土地使用權證號、土地使用年限、土地使用權性質(zhì)等內(nèi)容予以明確。

3、建設用地規(guī)劃許可證

根據(jù)《城市規(guī)劃法》第31條規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設計條件，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地。凡未取得該證，而取得建設用地批準文件占用土地的，批準文件無效。所以對于建設用地規(guī)劃許可證要給予足夠的重視。該證內(nèi)容比較簡單，一般包括用地單位、用地項目名稱、用地位置、用地面積、附圖及附件名稱。

在審查時注意以下問題：

（1）如果賣房人沒有建設用地規(guī)劃許可證，則說明其開發(fā)的土地未經(jīng)規(guī)劃；

（2）注意開發(fā)商所使用的土地的用途、位置和界限上是否與建設用地規(guī)劃許可證相一致。

4、建設工程規(guī)劃許可證

建設工程規(guī)劃許可證是建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設活動合法的法律保證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。每一項工程建設在實施之前均應獲得規(guī)劃部門的同意，開發(fā)商在取得建設工程規(guī)劃許可證后，方可申請辦理開工手續(xù)。如果沒有取得建設工程規(guī)劃許可證，或者違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行開發(fā)建設，開發(fā)商的建設行為屬于違法，其工程建筑是違章建筑，就不能領取房地產(chǎn)權屬證件，而且很有可能被強制拆除。

5、建設工程施工許可證

建設工程施工許可證，也就是建設工程開工證，是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目，向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門，辦理施工許可證手續(xù)，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。建設工程施工許可證是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。

如果是期房銷售，應該注意該期房工程開工手續(xù)是否齊全；如果開發(fā)商銷售的是現(xiàn)房，則應查看建委的建設工程竣工備案表。

二、買房要審查開發(fā)商的資質(zhì)是什么

1、營業(yè)執(zhí)照

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設立、具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體。也就是說必須是擁有自有資產(chǎn)、能夠自主從事民事活動、自主承擔民事責任的獨立法人?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照。未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門，責令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。《城市商品房預售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》也規(guī)定，領取預售許可證以及現(xiàn)房銷售必須持有營業(yè)執(zhí)照。

營業(yè)執(zhí)照是開發(fā)商進行開發(fā)和銷售的必要條件，也是購房合同有效的保證，必須注意。

2、開發(fā)商的資質(zhì)

根據(jù)建設部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須申請核定企業(yè)資質(zhì)等級，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。該規(guī)定把我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照注冊資金、經(jīng)營年限、開發(fā)業(yè)績、開發(fā)質(zhì)量、管理技術人員等條件分為一、二、三、四，四個資質(zhì)等級，一等最高，四等最低。

從正常的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)越高，其開發(fā)能力、經(jīng)濟實力就越強，出現(xiàn)問題后，其承擔風險及責任的能力也越強。反之，如果開發(fā)企業(yè)沒有開發(fā)資質(zhì)或者資質(zhì)很低，則有可能會由于后續(xù)資金不足和組織設計施工的經(jīng)驗欠缺等，出現(xiàn)延期交房甚至樓盤爛尾等問題。但是資質(zhì)證明并非是萬無一失的，同樣也存在著開發(fā)質(zhì)量風險。而有一些資質(zhì)并不是特別高的開發(fā)商，同樣具有較高的實力和較好的誠信度。所以看一看開發(fā)商最近的業(yè)績是最主要的選擇標準。

根據(jù)該規(guī)定，一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目的建設規(guī)模不受限制，可以在全國范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目；二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設項目。所以在審查開發(fā)商資質(zhì)的時候還要注意他是不是在業(yè)務范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。

看了上文，您知道買房要審查的五證是什么了嗎？“五證”是由各個行業(yè)管理部門審核并頒發(fā)的，具有法律效力的文件，也是法律要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商在銷售、預售商品房之前必須辦齊的文件。銷售許可證有什么內(nèi)容？建設用地規(guī)劃許可證需要注意什么問題？建設工程規(guī)劃許可證包括哪些項目？商品房銷售（預售）許可證的效力是什么？鑒于這些問題的復雜性，建議您咨詢相關專業(yè)的律師，讓律師幫您排憂解難，您也會省心不少。