一、哪些房屋不能出租

根據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，將不得出租的房屋進(jìn)行出租、未征得出租人同意和末辦理登記備案手續(xù)、擅自轉(zhuǎn)租房屋的均屬無效行為。具體哪些房屋不能出租，可以分以下幾種情況分析：

（一）未依法取得房地產(chǎn)權(quán)證的；

（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的

（四）權(quán)屬有爭議的；

（五）屬于違法建筑的；

（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)入同意的；

（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的

（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

二、出租房屋需要注意哪些問題

通過上文的介紹我們明確了哪些房屋不能租的問題，如果自己的房屋不屬于不能出租的情況，在出租房屋需要注意哪些問題呢？

（一）合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。

（二）房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進(jìn)行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護(hù)，租金依法沒收。

（三）是否進(jìn)行過登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認(rèn)為合同是無效的，另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。

以上就是對哪些房屋不能出租，出租房屋需要注意哪些問題的法律解讀。其實只要出租人和承租人在簽訂合同前都做到謹(jǐn)慎小心，是可以避免合同糾紛的。但是如果您正處于這樣的糾紛，可以嘗試向?qū)I(yè)律師進(jìn)行下咨詢，畢竟他們有豐富的法律知識，也處理過許多現(xiàn)實的案件，能夠提供實用、有效的建議，也就能讓您少走彎路，避免自己的合法權(quán)益遭到損害。