一、社會(huì)現(xiàn)象

現(xiàn)在的房屋買賣行為頻繁發(fā)生，租賃行為和買賣行為更是交替存在?？赡芙裉焓沁@個(gè)房東，明天就換成了另外一個(gè)房東，在外長期租房，已經(jīng)把租的房子當(dāng)家對(duì)待，最不愿發(fā)生的事情就是被要求立馬搬離出去，剛剛簽訂了租賃合同卻遭遇被趕，是租賃的合同換了當(dāng)事人無效了嗎？租賃期間換了新房主怎么辦？原租賃合同對(duì)新房主繼續(xù)有效嗎？新房主提出原合同無效而要求騰房呢？

某市一先生A今年租了趙某的三間房，租期2年。后趙某未通知Ａ先生，便將房屋轉(zhuǎn)讓給了李某，并且已經(jīng)房產(chǎn)過戶手續(xù)，李某合法擁有了該三間房的所有權(quán)?，F(xiàn)在，房屋租賃協(xié)議上的租期未滿，但是新房主李某要求A先生騰房。Ａ先生找到律師咨詢，房屋租賃協(xié)議的租期未滿，李某是否有權(quán)要求A先生騰房呢?之前簽訂的協(xié)議對(duì)現(xiàn)在的新房東是否有效呢?根據(jù)法律規(guī)定，雖然更換了所有權(quán)人，但原合同繼續(xù)有效，李某無權(quán)要求騰房。

二、法理解釋

法律上對(duì)于此種問題的解決，提出了二個(gè)原則來適用，買賣不破租賃和優(yōu)先購買權(quán)。也即原房主在沒有征得租賃者的同意下將房屋出賣，新房主提出房子不能繼續(xù)住下去得不到法律的支持，租賃者和原房主簽訂的房屋租賃合同是有效，對(duì)新房東也適用，具體法律規(guī)定如下：

第一，買賣不破租賃

《合同法》規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！奔捶ɡ砩纤f的買賣不破租賃。

買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。同時(shí)，該原則在另一部法律也有體現(xiàn)，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效”。

第二，優(yōu)先購買權(quán)

《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

“優(yōu)先購買權(quán)”是指出租人出賣房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先購買的權(quán)利。對(duì)于在租賃期間發(fā)生更換房主的行為，都可以依照上述法律規(guī)定來處理，買賣不破租賃的原則表明了，法律保護(hù)承租人的合法權(quán)益，只要房屋買賣沒有事先通知承租人，房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不影響房屋的租賃。如果出租人告知了承租人買賣房屋，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，承租人不購買，出租人對(duì)于租賃合同的單方違約應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

房屋租賃期間，雖然法律提供了買賣不破租賃的規(guī)則，但是承租人還是要保護(hù)好自己的利益，現(xiàn)實(shí)生活中租賃者粗心大意不與房主簽訂合同，在出現(xiàn)糾紛時(shí)就會(huì)無法獲得訴求。如果情況復(fù)雜，可以向?qū)I(yè)律師咨詢，以尋求詳細(xì)幫助。