一、購(gòu)買二手房有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)

1、關(guān)于夫妻共有財(cái)產(chǎn)

如果所購(gòu)房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，那么在購(gòu)買房屋時(shí)應(yīng)有共有人的授權(quán)，房屋須經(jīng)共同共有人同意方可出售，否則，可能導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。實(shí)踐中部分共同共有人不出面，也不出具書面授權(quán)，僅賣方自己口頭稱共有人同意出售，類似情形建議購(gòu)房人最好不要相信，往往此類房屋在房?jī)r(jià)上漲時(shí)出售人會(huì)以共有人不同意出售而主張買賣合同無(wú)效，屆時(shí)，購(gòu)房人將遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

2、關(guān)于房屋承租人

購(gòu)房前買受人應(yīng)確認(rèn)所購(gòu)房屋是否已經(jīng)出租，如果房屋已出租，需要賣方向承租人確認(rèn)租戶是否有購(gòu)房意向，如果沒有經(jīng)過(guò)確認(rèn)，有可能所購(gòu)房屋會(huì)侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。遇到過(guò)房?jī)r(jià)上漲后，出售人與房屋承租人串通一氣，讓承租人以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受侵害為由提起訴訟，以達(dá)到收回房屋的目的。

3、關(guān)于房屋貸款

中介公司為了達(dá)到收取房屋中介費(fèi)的目的，事先不告知買方合同中可能存在的問(wèn)題，比如房屋買賣合同中約定“貸款如果因?yàn)槔实葐?wèn)題辦不下來(lái)，直至辦下來(lái)為止”，這樣便會(huì)導(dǎo)致貸款無(wú)限期拖延下去，在購(gòu)房時(shí)應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中約定貸款次數(shù)，中介費(fèi)返還等事項(xiàng)，以便防止日后出現(xiàn)貸款辦不下來(lái)，中介費(fèi)也不退還。

4、關(guān)于中介費(fèi)

中介公司在居間介紹房屋買賣過(guò)程中，會(huì)收取各種費(fèi)用，實(shí)踐中，往往中介稱所收的費(fèi)用包括所有的費(fèi)用，但當(dāng)真正簽訂了房屋買賣合同之后，中介又會(huì)以各種名目來(lái)收取費(fèi)用，客戶發(fā)現(xiàn)被騙時(shí)可能為時(shí)已晚。

5、關(guān)于房屋抵押

購(gòu)房者在購(gòu)房前應(yīng)首先要求出售人出示房產(chǎn)證，以便核實(shí)出售人是否為房屋的所有權(quán)人，同時(shí)查驗(yàn)所購(gòu)房屋是否已設(shè)定抵押，如果系設(shè)定抵押的房屋，結(jié)合多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)筆者建議，購(gòu)房人可約定與出售人及中介三方共同去指定銀行辦理還款解押手續(xù)，以保證?？顚Ｓ?，防止出售人將首付款挪作他用，遲遲不解押。

6、關(guān)于購(gòu)房定金

在購(gòu)房之初，買方均會(huì)向賣方支付一部分定金，以保證合同的履行，如果買方無(wú)故解除合同，那么賣方所收定金則不予返還；如果賣方無(wú)故解除合同那么定金應(yīng)雙倍返還，這就是“定金罰則”的規(guī)定。但是，實(shí)踐中，往往會(huì)出現(xiàn)一些情況，并非買賣雙方違約，比如說(shuō)筆者就遇到過(guò)非因買方原因貸款辦不下來(lái)，買方要求返還定金，賣方拒不返還，無(wú)期限拖延，或者是雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)，買賣雙方針對(duì)合同的條款未達(dá)成一致，最終雙方未簽訂房屋買賣合同，而賣方拒絕返還定金。

二、如何防范二手房買賣風(fēng)險(xiǎn)

1、預(yù)留房?jī)r(jià)款做防備

由于房屋暫時(shí)不能過(guò)戶，買房人無(wú)法向銀行貸款，二手房一般都是分期付款，因此買房人應(yīng)特別注意留下一定比例的尾款，最好預(yù)留20％左右，等到辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后再全部支付給賣方，這樣做不僅緩解了買方的資金壓力，而且也起到防止賣方違約的作用。

2、房款支付時(shí)間要明確

所謂房款支付的時(shí)間，是指買賣雙方要對(duì)房屋的交房時(shí)間、辦證時(shí)間、每期付款時(shí)間。這些時(shí)間，在合同中雙方要作明確具體的約定，并約定相應(yīng)的遲緩違約金，以敦促雙方及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)。

3、合同解除條件要約定

由于二手房買賣時(shí)間跨度長(zhǎng)，過(guò)戶時(shí)間相對(duì)晚，在此期間可能會(huì)出現(xiàn)各種各樣難以預(yù)料的新情況、新問(wèn)題，因此導(dǎo)致一方反悔、違約的可能性很多。尤其是賣房人“一房?jī)少u”或“以房再作抵押”的違法行為也會(huì)時(shí)有發(fā)生。對(duì)此，對(duì)于合同違約、解除等條件應(yīng)該做明確的約定，并且約定高額的違約金，以防止任意撕毀合同情形的發(fā)生。

4、證件留存至關(guān)重要

為了防止賣房人“一房多賣”，然后“無(wú)影無(wú)蹤”消失，買賣雙方最好協(xié)商，在買房人支付一定的房款后，房產(chǎn)證以及發(fā)票由買房人留存，或放在公正的第三者處留存。

5、支付貸款要留證據(jù)

在二手房買賣過(guò)程中，有的雙方約定由買方以賣方的名義為賣方償還銀行貸款，作為買方的房?jī)r(jià)款支付方式是可行的。但作為買方就要特別注意，到銀行每次為賣方交納貸款時(shí)，一定要留好銀行出具的有關(guān)收到證據(jù)，并保存好，防止出現(xiàn)“賣方賴帳”的現(xiàn)象。

6、拿到鑰匙事實(shí)居住

在不過(guò)戶的情況下購(gòu)房，購(gòu)房者最好要拿到鑰匙形成事實(shí)居住。這樣房東即使想“一房?jī)少u”，往往因?yàn)闊o(wú)法通過(guò)看房這一關(guān)而不能得逞。另外，形成事實(shí)居住之后，即使在未過(guò)戶的情況賣方反悔，法院在審理時(shí)一般支持根據(jù)買賣合同已占有、使用該房產(chǎn)的買方，認(rèn)定買賣有效，令其補(bǔ)辦過(guò)戶手續(xù)。

綜上所述，對(duì)于二手房買賣中可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)以及如何防范二手房買賣風(fēng)險(xiǎn)也有了一定的了解，如果仍對(duì)二手房買賣有疑慮，也可以尋求專業(yè)律師陪同辦理，進(jìn)而有效防范潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低，讓購(gòu)房者可以更加安心的購(gòu)房。