一、商品房買賣合同解除的情形

1、商品房買賣合同的約定解除

《合同法》第93條規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。商品房買賣合同可以因買受人與開發(fā)商合意而解除，或者雙方在商品房買賣合同中約定的條件成就時而解除。

2、商品房買賣合同的法定解除

《合同法》第94條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（1）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（2）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

（5）法律規(guī)定的其他情形。該五種合同解除的情形同樣適用于商品房買賣合同解除，既適用于開發(fā)商違約的場合，也適用于買受人違約的場合。

《商品房司法解釋》第8條、第9條規(guī)定可以解除商品房買賣合同情形有以下五種：

（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

（3）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（4）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

（5）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

二、商品房買賣合同解除的后果

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

在商品房買賣合同解除后，對于買受人而言，開發(fā)商已經(jīng)交付房屋的，買受人應(yīng)將房屋返還給開發(fā)商，開發(fā)商未交付房屋的，買受人喪失要求開發(fā)商交付所購房屋的權(quán)利；對于已經(jīng)辦理了房屋過戶手續(xù)的，買受人須將房屋產(chǎn)權(quán)過戶到開發(fā)商名下。

對于開發(fā)商而言，買受人未繳納房款的，開發(fā)商喪失要求買受人支付購房款的權(quán)利；買受人已經(jīng)繳納購房款的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將所收取買受人繳納的購房款全部返還給買受人。對于因商品房買賣合同的解除所造成的損失，由雙方按照過錯程度的大小承擔(dān)責(zé)任。這里的損失包括房屋裝修損失、房屋產(chǎn)權(quán)過戶所發(fā)生的稅費及房屋跌價損失等。

對于已經(jīng)辦理了按揭抵押登記手續(xù)的房產(chǎn)，商品房買賣合同解除后恢復(fù)原狀會存在以下障礙：

1、對于尚未辦理房地產(chǎn)證，但已辦理了抵押預(yù)登記的商品房買賣合同，在商品房買賣合同解除后，在房地產(chǎn)預(yù)登記部門辦理注銷商品房買賣合同預(yù)登記手續(xù)時，若未取得抵押權(quán)人的同意，根本無法辦理商品房買賣合同預(yù)登記注銷手續(xù)。這預(yù)示著未取得抵押權(quán)人的同意開發(fā)商與買受人解除商品房買賣合同后，仍無法恢復(fù)原狀。

2、對于已辦理房地產(chǎn)證，且已辦理了抵押登記手續(xù)的，在商品房買賣合同解除后，在房地產(chǎn)登記部門辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)時，若未取得抵押權(quán)人的同意，根本無法辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。這預(yù)示著未取得抵押權(quán)人的同意開發(fā)商與買受人解除商品房買賣合同后，仍無法恢復(fù)原狀。

以上的內(nèi)容告訴了大家“商品房買賣合同解除的情形”以及“商品房買賣合同解除的后果”，其實購房合同的解除對購房者來說就是退房，購房者僅僅知道上述問題還不足以辦理退房手續(xù)。還應(yīng)該明白商品房退房的流程是怎樣的以及商品房退房后能否要回購房定金以及首付款等。這些問題可以通過專業(yè)的房產(chǎn)律師來了解，也可以請律師幫忙辦理退房手續(xù)。