一、沒(méi)辦過(guò)戶房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎
我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓。此僅屬行政管理性規(guī)定，而非強(qiáng)制性效力性規(guī)定，未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)無(wú)法辦理交易過(guò)戶，但未辦過(guò)戶并不必然導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第56條規(guī)定：買(mǎi)賣(mài)雙方自愿，并立有契約，買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)?！段餀?quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力
二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形
1、房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣(mài)方將房地產(chǎn)和土地分別賣(mài)于不同的買(mǎi)方，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
2、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。
出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人的房屋時(shí)，須提交共有人的同意證明書(shū)。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為也無(wú)效。
3、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。
房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)出租房時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。
4、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。
機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣以上民政部門(mén)批準(zhǔn)。
5、價(jià)格上有欺詐行為，顯失公平，合同無(wú)效。
買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，于房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買(mǎi)賣(mài)合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣(mài)人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量有問(wèn)題的，買(mǎi)賣(mài)雙方可重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。
上文告訴了大家“沒(méi)辦過(guò)戶房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效”以及“房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形”，此外購(gòu)房者還應(yīng)該知道房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容有哪些以及簽訂了無(wú)效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后該怎么辦，畢竟糾紛發(fā)生后合同將成為主要的證據(jù)，所以盡量應(yīng)避免簽訂無(wú)效的購(gòu)房合同。最好問(wèn)問(wèn)專業(yè)律師這方面的問(wèn)題，也可以請(qǐng)律師陪同簽訂購(gòu)房合同。
