一、商品房認購書有什么效力

商品房認購書如果具備了主要內容，并且買房人收受了購房款，就應當將商品房認購書視為購房合同，即本約。

至于認購書約定的定金，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”該解釋說明除了購房者有過錯外，預售人沒有扣押定金的法律依據(jù)。此時的定金性質應屬于解約定金，本質上也就是違約方向守約方賠償?shù)男刨嚴鎿p失。

在實踐中，購房者在交付定金后會發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商提供的商品房買賣合同中的違約責任條款早已由開發(fā)商單方面做好規(guī)定了，甚至有的規(guī)定有嚴重的不公平乃至違法的內容。開發(fā)商這種做法是不符合我國民法及合同法規(guī)定的公平、誠實信用原則的，購房者有權拒絕這種單方面規(guī)定的不公平條款，通過與開發(fā)商的自由協(xié)商方式達成一致意見后再簽訂正式的買賣合同。

但是，內部認購書的法律效力就不一樣。預售人在未取得商品房預售許可證前就開始進行認購，這種做法被稱為內部認購。在這種情況下訂立的認購書是不具有法律效力的，是無效的合同。因為根據(jù)《城市房地產管理法》第40條規(guī)定，預售商品房應當符合的條件中包括取得商品房預售許可證明的形式條件與其他實質條件，即取得商品房預售許可證明是預售商品房的強制性規(guī)定。

根據(jù)《合同法》第52條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此，未取得預售許可證明前所訂立的認購書屬于違反法律強制性規(guī)定的無效合同。認購無效時，預售人應當向認購人返還定金，同時預售人還應承擔締約過失責任。

二、商品房買賣合同有什么效力

商品房買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質為民事法律行為。目前，房屋買賣合同效力認定的根據(jù)1996年1月1 日施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》和我國立法機關頒布的《民法通則》。

1、房屋買賣合同的形式要件問題，購買房屋辦理過戶登記時，“須提交房屋所有權證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其成立的要件。

2、房屋買賣合同有效成立的實質法律依據(jù)問題。根據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：

（1）行為人具有相應的民事行為能力；

（2）意思表示真實；

（3）不違反法律和社會公共利益。

以上，是關于“商品房認購書有什么效力”以及“商品房買賣合同有什么效力”的有關內容。通過前文的介紹，希望對您買賣商品房能有所幫助，當然，一項具體的房屋買賣合同不僅要符合上述形式要件，還要具備相應的實質要件才會產生權利和義務關系。所以當您準備購買商品房時，建議您先咨詢下專業(yè)的律師，確保合同的效力。