一、購房人退房需滿足什么條件

關于退房條件一般來講，退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。所謂約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。如果雙方當事人約定了退房的具體條件，且購房人能證明該條件成立的，則一般情況下購房者能達到退房的目的。

法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定，購房人可以退房的條件。法定退房條件綜合起來主要包括以下幾種：

1、購房合同無效。依照我國《合同法》規(guī)定，合同無效情況下，因合同取得財產(chǎn)的雙方當事人應當承擔相互返還義務。購房合同無效的常見情形有：

（1）開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)，如開發(fā)商未取得預售許可即與購房人簽訂房屋買賣合同等；

（2）開發(fā)商存在欺詐行為。

2、套型、面積誤差導致退房。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：按套（單元）計價的預售房屋，套型與設計圖紙不一致時，或者合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差達到一定比例的，在合同中沒有特別約定的情況下，購房人可以選擇退房。

3、變更規(guī)劃、設計導致退房。已預售的商品房，開發(fā)商應在變更規(guī)劃、設計導致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形之日起一定時間內(nèi)，書面通知購房者，購房者在接到通知后可選擇是否退房。若開發(fā)商未在規(guī)定時限內(nèi)通知的，購房者有權(quán)要求退房。

4、房屋主體質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用導致退房。商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關規(guī)定，委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房者有權(quán)退房。

二、購房人退房需辦理什么手續(xù)

購房人應按照以下程序辦理退房：

首先購房人通過特快專遞、掛號信、傳真或電話（最好是以書面的方式）向開發(fā)商發(fā)出退房通知。購房人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在購房人提出退房之日起30日內(nèi)將購房人已付房價款退還給購房人，同時支付已付房價款利息。

然后督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負責辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同的全部手續(xù)，再督促開發(fā)商將全部購房款返還給購房人，并辦理停止向公積金管理機構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。至此，購房人與銀行解除借款合同，而在開發(fā)商退回全部房款后，購房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。

建議業(yè)主，如果滿足合同約定的退房條件，最好還是先與開發(fā)商進行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費用。如果開發(fā)商提出的補償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。

若協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請求，建議業(yè)主應先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。

通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長。如業(yè)主發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂縫，可提出與開發(fā)商共同委托專業(yè)機構(gòu)進行鑒定。若鑒定結(jié)果不會對房屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)成影響，并可以修復，法院將不予支持業(yè)主退房請求。但若鑒定后發(fā)現(xiàn)裂縫無法修復，法院則會支持業(yè)主的退房請求，同時會判鑒定費和業(yè)主的裝修費由開發(fā)商支付。

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