一、按揭買(mǎi)的房如何辦理退房

1、法律依據(jù)

《合同法》規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（1）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（2）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的；

（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（4）當(dāng)事人遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同的；

（5）法律規(guī)定的其他情形。 可以看出，只要發(fā)展商出現(xiàn)了上述情形，如交房嚴(yán)重逾期或質(zhì)量低劣等，符合法律或購(gòu)房合同中規(guī)定的解約條件，買(mǎi)家就可以依法解除購(gòu)房合同。

2、歸還按揭貸款 解除房屋抵押

由發(fā)展商將應(yīng)退購(gòu)房款為兩部分，其中屬于買(mǎi)家首付款的部分直接退還給買(mǎi)家。屬于買(mǎi)家向銀行借款的部分，由買(mǎi)家與銀行協(xié)商將剩余貸款本息（部分本金、利息此前已按月歸還）提前還給銀行，視為買(mǎi)家已向銀行提前還款。銀行依據(jù)中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》第30條之規(guī)定：“抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止”，從而接收還款，終止借款合同。

貸款合同終止后，抵押權(quán)即告消滅，當(dāng)事人應(yīng)辦理相關(guān)解除抵押登記手續(xù)。

3、到保險(xiǎn)公司辦理退保、退費(fèi)手續(xù)

《中華人共和國(guó)保險(xiǎn)法》第38條規(guī)定：“保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始前，投保人要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)向保險(xiǎn)人支付手續(xù)費(fèi)，保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)退還保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始后，投保人要求解除合同的，保險(xiǎn)人可以收取自保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始之日起到合同解除之日止期間的保險(xiǎn)費(fèi)，剩余部分退還投保人”。

買(mǎi)家可依據(jù)上述規(guī)定辦理退保、退費(fèi)手續(xù)。

二、二手房買(mǎi)賣(mài)違約如何辦理退房

在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。

（1）定金（訂金或押金）階段：這個(gè)階段雙方的買(mǎi)賣(mài)合同還沒(méi)有成立，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不存在退房的問(wèn)題，實(shí)際上是退定金的問(wèn)題。

（2）已簽訂合同但未實(shí)際履行：這種情況下如果一方想退房首先要與對(duì)方協(xié)商，看能否達(dá)成一致意見(jiàn)，如果雙方達(dá)成了一致意見(jiàn)，要以書(shū)面形式表示出來(lái)，簽訂正式解除合同協(xié)議。

雙方達(dá)成協(xié)議后任何一方不履行協(xié)議的內(nèi)容，對(duì)方都有權(quán)要求其履行，也可以通過(guò)訴訟或仲裁方式要求對(duì)方履行。如果買(mǎi)賣(mài)雙方中一方違約，且達(dá)不成一致意見(jiàn)，那么，主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

（3）已簽訂合同且已部分履行：買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同后，買(mǎi)方已付房款，辦理了入住，但房產(chǎn)證還沒(méi)有辦理下來(lái)。這個(gè)階段解除合同既有買(mǎi)方的原因，也有賣(mài)方的原因。這個(gè)階段除與上述要求一致外，還涉及物業(yè)、裝修損失、搬離時(shí)間等問(wèn)題。如賣(mài)方違約，裝修損失應(yīng)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，確定裝修損失，買(mǎi)方還應(yīng)與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同，如達(dá)不成協(xié)議買(mǎi)方可向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。

（4）房產(chǎn)證辦理完畢階段：房產(chǎn)證辦理完畢之后，房屋的所有權(quán)已完成了轉(zhuǎn)移，除非合同里有約定，否則一般情況下買(mǎi)方是不能退房的。如果賣(mài)方已為買(mǎi)方辦理完畢房產(chǎn)證，但是賣(mài)方墊資，或者中介公司墊資，且合同有約定如買(mǎi)方拒不按約定履行付款義務(wù)．賣(mài)方是可以提出解除合同的，要求買(mǎi)方退房并承擔(dān)相應(yīng)的損失。另外，在房產(chǎn)證辦理完畢后房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題也是可以退房的。這種情況需雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證過(guò)戶或注銷(xiāo)手續(xù)。

以上內(nèi)容就是有關(guān)“按揭買(mǎi)的房如何辦理退房”以及“二手房買(mǎi)賣(mài)違約如何辦理退房”等問(wèn)題的具體情況，希望這些內(nèi)容能夠幫助您解決您所遇到的問(wèn)題。生活中，您在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，如果您有退房的想法，首先您需要確認(rèn)自己是否滿足退房的條件，否則無(wú)理由退房是要支付高額違約金的。其次，在滿足退房條件后，您還應(yīng)按照一定的程序辦理退房，避免出現(xiàn)違約的行為而被開(kāi)發(fā)商追責(zé)。在辦理退房的過(guò)程中，若您有遇到難以解決的問(wèn)題，不妨咨詢一下房產(chǎn)方面的專(zhuān)家律師的意見(jiàn)，以避免不必要的麻煩出現(xiàn)。