一、購買二手房時應(yīng)審查哪些事項

由于購買二手房要比購買新房復(fù)雜，由此引發(fā)的二手房買賣糾紛屢見不鮮，究其原因，大多數(shù)是因為購買者在買房時為圖省事、怕麻煩，忽視對房屋權(quán)屬的審查，以及為少交稅費，未及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)所致。因此，準備購買二手房的消費者要注意從以下幾個方面對買賣房屋的權(quán)屬進行審查：

（1）審查房屋是否具有合法的產(chǎn)權(quán)。通過房產(chǎn)管理部門看產(chǎn)權(quán)有無爭議，防止假產(chǎn)權(quán)證，避免“一房多賣”，或是無證的違章建筑。

（2）審查房屋產(chǎn)權(quán)的真正歸屬?？串a(chǎn)權(quán)證上業(yè)主姓名與售房者身份證是否一致，有無其他共有人。防止無權(quán)的人或者是部分產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)其他共有人同意擅自出售房屋。如果是夫妻或家庭成員共有的，或繼承人共有的房屋，那么買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人共同簽訂房屋買賣合同。共有人不能到場的，應(yīng)由其出具公證委托書。因為依照法律規(guī)定，未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自轉(zhuǎn)讓共有財產(chǎn)所簽訂的買賣合同一般是無效的。

（3）審查房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移是否受到限制?？捶课萦袩o被司法機關(guān)查封，有無被抵押，是否是允許上市交易的經(jīng)濟適用虜，近期是否被列入拆遷范圍等。房屋的用途是民用還是商用。土地使用權(quán)是出讓的還是劃撥的，出讓土地使用年限還有多長，是否是農(nóng)村集體土地，因為現(xiàn)行法律法規(guī)還不允許城市居民購買農(nóng)村集體土地上所建的房屋。

（4）實地查看房屋的現(xiàn)狀?？捶课莸淖渑c產(chǎn)權(quán)證的登記是否一致，登記面積與實際面積大體是否相當(dāng)，房屋的結(jié)構(gòu)質(zhì)量、通風(fēng)采光、供電、供水、供氣、交通狀況等是否理想。

（5）審查房屋是否存在租賃關(guān)系。如果買房時，房主與第三人還存在著租賃關(guān)系，在此情況下，買受人雖然能取得房屋產(chǎn)權(quán)，卻有可能因租賃期未滿而無法入??；或買賣合同可能因為侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)而被撤銷，從而陷入訴訟糾紛之中。

如果購房者注意對上述情況的審查就可以大大降低購房的風(fēng)險。此外還要注意及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，因為依照《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋作為不動產(chǎn)，其物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生法律效力，未經(jīng)登記不發(fā)生法律效力。同時，房屋的價款要盡量在產(chǎn)權(quán)過戶之后再交付，必要時可以提存的方式辦理房屋價款的交付，以確保交易安全。

二、購買二手房如何規(guī)避風(fēng)險

購買二手房須學(xué)會規(guī)避風(fēng)險。一般來說，應(yīng)該注意四方面的風(fēng)險。

一是購買二手房要通過正規(guī)的中介機構(gòu)，并須查驗經(jīng)紀人的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照等?，F(xiàn)在二手房交易通過中介機構(gòu)的占絕大多數(shù)，尋找一個操作規(guī)范、信譽好的中介機構(gòu)，可以規(guī)避許多風(fēng)險。

二是要注意來自交易房屋方面的風(fēng)險。倘若用于交易的房屋，為非法建筑或已被列入拆遷范圍的；房屋權(quán)屬存有爭議的；房屋權(quán)屬共有、出賣人在出賣時未經(jīng)共有權(quán)人同意的；房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的；房屋已抵押、未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；或房屋被依法查封，或被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，交易房屋存有質(zhì)量隱患的，都可能因此惹上官司，陷于種種麻煩，皆需事先了解。

三是要注意賣方有沒有從事房屋交易的資格。簽合同時一定要與房屋的權(quán)屬人簽署。如他人受房屋權(quán)屬人委托簽訂合同，則要出具房屋權(quán)屬人的委托書，購買售后公房，要特別關(guān)注有關(guān)同住人的問題，合同須同住人簽字同意，防止由于合同主體有不同意見而引起糾紛。

四是要在合同中約定交易雙方的權(quán)利、義務(wù)，防止因交易中約定不明引發(fā)爭議或賣方利用合同進行欺詐。這就要求購房者了解二手房交易的相關(guān)法律，避免合同陷阱。

購買二手房時應(yīng)審查哪些事項？這在上文中都有為您詳細列舉了出來。購買二手房如何規(guī)避風(fēng)險？對于這些問題，上文中都有十分詳細清楚的介紹，希望這些內(nèi)容能夠幫助您解決您所遇到的問題。根據(jù)上文內(nèi)容我們知道，買二手房是存在很多方面的風(fēng)險的，重要的是購房者要注意風(fēng)險防范，否則就很有可能購買到存在各種問題的二手房，給購買者帶來不少的麻煩甚至是損失。在購買二手房的過程中，如果您對于風(fēng)險防范的具體操作上有不了解的地方，建議您咨詢房產(chǎn)方面的專家律師，以便在二手房買賣中能夠很好地維護您自身的購房權(quán)益。