一、買二手房前須調(diào)查哪些事項(xiàng)

首先，調(diào)查出賣人有無(wú)權(quán)利或資格出售該房屋。需要調(diào)查的事項(xiàng)包括：

1、出賣人是否是依法登記取得該房屋《房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)》的所有權(quán)人；

2、房屋屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司所有的，有無(wú)公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意出售的書(shū)面文件；

3、房屋屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)的，有無(wú)政府主管部門的批準(zhǔn)出售文件；

4、屬于共有房屋的，其他共有人是否同意出售；

5、已購(gòu)公房出售的，房改購(gòu)房時(shí)同住成年人是否同意出售該房屋；

6、他人對(duì)該房屋是否存在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人是否同意放棄該優(yōu)先權(quán)。其次，調(diào)查清楚該房能不能出賣。有下列情形的房屋是不能買賣的：

（1）司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制該房屋權(quán)利的；

（2）儂法收回土地使用權(quán)的；

（3）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（4）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；

（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。若是已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房出售，還要審查已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房有無(wú)禁止買賣的情形。如果購(gòu)房人是境外人士，還要調(diào)查清楚該地段的房屋境外人士能否購(gòu)買。有些地段的房屋，處于國(guó)家安全和軍事安全的考慮，國(guó)家安全部門是禁止境外人士購(gòu)買的。這也是國(guó)際上一種常見(jiàn)的現(xiàn)象。

二、買二手房時(shí)要注意哪些細(xì)節(jié)

1、房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

4、土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

5、市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

6、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。

7、單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

買二手房前須調(diào)查哪些事項(xiàng)？對(duì)此，上文中都有為您詳細(xì)列舉了出來(lái)。買二手房要注意哪些細(xì)節(jié)？對(duì)于這些問(wèn)題，上文中都有十分詳細(xì)清楚的介紹，希望這些內(nèi)容能夠幫助您解決您所遇到的二手房買賣的問(wèn)題。生活中，您在購(gòu)買二手房的過(guò)程中，一定要時(shí)刻保持謹(jǐn)慎，要注意防范二手房中介陷阱，防范賣家一房多賣而可能會(huì)給您造成的損失。還要注意看房，審查房屋是否存在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題和質(zhì)量問(wèn)題等等。在選房看房的過(guò)程中，若您有遇到困難，要及時(shí)咨詢房產(chǎn)方面的專家律師，以避免不必要的麻煩。