一、房貸新政下毀約能否要回購房定金

在商品房開發(fā)過程中，開發(fā)商經(jīng)常采取商品房預(yù)售的方式籌集開發(fā)資金。商品房預(yù)售時(shí)，買賣雙方往往不簽訂正式合同，而簽訂一份認(rèn)購、訂購、預(yù)訂協(xié)議，由買受人交納一定數(shù)量的定金，作為對(duì)雙方簽訂正式合同的擔(dān)保。

上述定金由買賣雙方在認(rèn)購協(xié)議中約定，具有我國《合同法》規(guī)定的定金的性質(zhì)，即交付定金的一方不履行合同的，無權(quán)收回定金；收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。只是《合同法》規(guī)定的；定金是履約定金，而上述定金的性質(zhì)則屬于訂約定金，即合同雙方當(dāng)事人保證與對(duì)方簽訂正式合同。

由于《合同法》未規(guī)定訂約定金，故在司法實(shí)踐中爭(zhēng)議很大。于2003年6月1日實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條對(duì)訂約定金的性質(zhì)予以明確，該條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

根據(jù)上述規(guī)定，毀約后定金能否退還，則要根據(jù)不同情況進(jìn)行處理。對(duì)于一手房買賣，購房人同開發(fā)商簽訂了認(rèn)購書并交付了定金，若購房人在新政出臺(tái)后，預(yù)期房?jī)r(jià)下跌不按照約定時(shí)間去簽訂正式合同，則要承擔(dān)違約責(zé)任，定金不能要回。如果按照約定時(shí)間同開發(fā)商商談?wù)胶贤暮炗唵栴}，雙方就認(rèn)購書中沒有提及的簽約細(xì)節(jié)和其他條款，進(jìn)行協(xié)商不能取得一致原因而未能簽訂正式合同，則系非因一方原因，而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成本約的無法簽訂，雙方對(duì)此互不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。

因根據(jù)樓市新政中關(guān)于停止給異地置業(yè)者貸款的規(guī)定，買方無法貸款購房，則可視為情勢(shì)變更，在沒有約定按揭不成合同如何處理的情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則免除買方的責(zé)任，定金應(yīng)予退還。

而對(duì)于二手房買賣，買方簽約并交了定金后，若預(yù)期房?jī)r(jià)下跌而毀約，定金也要被沒收。此外，買方還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償賣方的預(yù)期利益損失，即房屋貶值損失。比如由于政策出臺(tái)后房?jī)r(jià)迅速下跌，買方毀約，導(dǎo)致賣方因房?jī)r(jià)貶值損失50萬，則賣方除沒收定金外，認(rèn)為仍不足以彌補(bǔ)損失，可以向買方追討房屋貶值損失。

二、交購房定金需注意啥

1、定金不能超過房?jī)r(jià)的20%。

2、如果你購買的是期房，開發(fā)商應(yīng)該向你出示預(yù)售許可證，如果你購買的是現(xiàn)房，那開發(fā)商應(yīng)該向你出示大產(chǎn)證，住宅使用證及商品房質(zhì)量保證書。

3、你的房款是直接支付給開發(fā)商的，如果你覺得想留下痕跡為以后有糾紛做鋪墊的，就向開發(fā)商要銀行賬戶，直接劃入開發(fā)商賬戶，自己留好存根，在備注里注明是誰購買哪套房子的房款。

4、按現(xiàn)在政策，只有沒有中華人民共和國身份證的人（包括軍官證），才要公證，例如持護(hù)照、回鄉(xiāng)證、大陸來往證的。

5、房款一般都在交房前付清給開發(fā)商的，開發(fā)商一般也只有收到全部購房款及具備相應(yīng)手續(xù)才會(huì)把房子交給你。

以上內(nèi)容就是有關(guān)于“房貸新政下毀約能否要回購房定金”以及“交定金需注意什么”的問題，其實(shí)在實(shí)踐中定金的繳納還應(yīng)知道交多少以及購房定金可以退還的情形有哪些，這樣以防開發(fā)商以各種理由來拒絕退還定金。購房者可以通過專業(yè)的律師來了解這方面的內(nèi)容，當(dāng)然也可以請(qǐng)律師幫忙索要購房定金，盡量避免開發(fā)商私扣定金。