一、農(nóng)村宅基地買賣無效的情形

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認(rèn)定無效 。

3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。

主要包括轉(zhuǎn)讓（含買賣）下列房地產(chǎn)：

（1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（2）依法收回土地使用權(quán)的；

（3）權(quán)屬有爭議的；

（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、農(nóng)村宅基地買賣無效怎么辦

1、現(xiàn)在法院在判決時(shí)，會(huì)根據(jù)雙方的過錯(cuò)程度，適當(dāng)彌補(bǔ)購房者的損失，在前幾年，法院一般會(huì)判決賣房者對(duì)購房者的房屋增建和裝修部分進(jìn)行賠償，但是對(duì)房屋增值部分賠償不多。但是近年來，法院開始對(duì)購房者的房屋增值損失進(jìn)行了越來越多的關(guān)注，購房者主張房屋增值部分的賠償也得到了越來越多的支持。所以說，對(duì)于宅基地買賣合同無效的購房者來說，可以主張多方面的賠償要求，以彌補(bǔ)自己的損失。

2、法院對(duì)購房者進(jìn)行保護(hù)的前提是，賣房者過失比較大，比如，明明知道宅基地不能買賣還要進(jìn)行交易。所以，購房者一定要掌握相關(guān)的證據(jù)。

以上就是有關(guān)于“農(nóng)村宅基地買賣無效的情形”以及“農(nóng)村宅基地買賣無效怎么辦”的內(nèi)容，隨著現(xiàn)在農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工的數(shù)量增多，很多農(nóng)村人將自己的宅基地轉(zhuǎn)讓給他人，這樣也避免了宅基地的閑置。可是農(nóng)村宅基地是否可以買賣，在買賣農(nóng)村宅基地時(shí)又該注意什么，買賣農(nóng)村宅基地能否辦理過戶？這些問題最好問問專業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以請律師代為辦理買賣手續(xù)。