一、商品房質(zhì)量問題怎么解決

標(biāo)的瑕疵在商品房預(yù)售糾紛中占有相當(dāng)比例，常見的標(biāo)的權(quán)利瑕疵問題和質(zhì)量瑕疵問題。標(biāo)的權(quán)利瑕疵主要是抵押?jiǎn)栴}和權(quán)利證書，已經(jīng)交付并辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋如果仍存在抵押，購(gòu)房者可以要求開發(fā)商提供擔(dān)?；蛞笸朔?；已付清房款但沒有交付的，購(gòu)買者可以要求開發(fā)商提供擔(dān)保；既未付清房款也未交付的，購(gòu)買方在享有知情權(quán)的基礎(chǔ)上，與開發(fā)商協(xié)商解決。權(quán)利證書的取得，我國(guó)法律已有規(guī)定，不在贅述。質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等，應(yīng)加大質(zhì)量保障的立法，確保購(gòu)買者的利益。

房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對(duì)于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但該規(guī)定，過于規(guī)范，不利于操作，仍須進(jìn)一步明確嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍。另外，筆者認(rèn)為開發(fā)商售房過程中所作的承諾與實(shí)際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金，因?yàn)樵谫?gòu)房過程中，購(gòu)房方一般處于弱勢(shì)地位，合同中一般對(duì)此違約沒有約定，同時(shí)有時(shí)該類違造成的損失難以計(jì)算，致使該類違約出現(xiàn)后，無法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

如果由于開發(fā)商的虛假宣傳影響購(gòu)房方購(gòu)房意圖的，購(gòu)房者可以要求解除合同和賠償損失，如開發(fā)商在出售某一棟房屋時(shí)，對(duì)購(gòu)房方說，該房前面建一層門面房，某甲因看中該房前面視野好，于是購(gòu)買二層商品房一套，后來，該開發(fā)商為賺取更多利潤(rùn)，將一層門面房改為二層，此時(shí)甲有要求退房并要求開發(fā)商承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

二、如何避免商品房質(zhì)量問題

在目前出現(xiàn)的糾紛中，由于房屋質(zhì)量問題，購(gòu)房者與開發(fā)商產(chǎn)生矛盾的占有相當(dāng)大的比例，這其中叉有相當(dāng)一部分是由于開發(fā)商的宣傳承諾與實(shí)際交付使用的房屋質(zhì)量相去甚遠(yuǎn)造成的。按照規(guī)范的操作方式，建筑質(zhì)量的宣傳內(nèi)容應(yīng)在雙方簽訂的購(gòu)房合同中體現(xiàn)。建筑質(zhì)量的問題是一個(gè)較為特殊的問題，現(xiàn)有的法規(guī)對(duì)建筑質(zhì)量的管理主要是針對(duì)施工單位的管理，而施工單位的建筑質(zhì)量好壞，又不是以開發(fā)商是否接受為準(zhǔn)，是以質(zhì)檢站的質(zhì)檢結(jié)果為準(zhǔn)。

可是按通常的慣例，質(zhì)檢結(jié)果一般只是針對(duì)工程主體所下的結(jié)論，一些購(gòu)房者認(rèn)為的細(xì)節(jié)性問題，并不包含在質(zhì)檢的內(nèi)容當(dāng)中。因此質(zhì)量好壞并不能簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的一句話說清。一般而言購(gòu)房者對(duì)建筑質(zhì)量的反映主要集中在裝修、格局的變化；水、電、氣、管線的通暢；門、窗、家具瑕疵等問題上，而這些問題是否能被認(rèn)為是質(zhì)量問題，絕非是一個(gè)質(zhì)檢證明就能說得清楚的。

因此要解決這類的問題，購(gòu)房合同是最有效的武器，消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)一定要將質(zhì)量要求白紙黑字寫清楚，絕不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來作依據(jù)。

購(gòu)房者大都不希望其所購(gòu)買的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，可是不知道該如何避免商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題呢，如果出現(xiàn)了質(zhì)量問題該如何解決，這些問題可以在買房之前咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以在發(fā)生質(zhì)量糾紛時(shí)請(qǐng)律師幫忙解決。