一、該如何處理商品房質(zhì)量問題

商品房辦理交接手續(xù)前，出賣人應當組織買受人對商品房進行查驗。發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題或者其他問題，是先修復后收房，還是先收房后修復？應當遵守預售合同的約定。若預售合同無約定，只要出賣人取得了前述文件與資料，買受人不得拒絕收房。房屋交付后質(zhì)量問題的處理方式分為：

1、保修期內(nèi)的一般質(zhì)量問題由出賣人承擔修復責任，保修期自商品房交付之日起計算；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。保修期限為：地基基礎和主體結構為合理使用壽命年限；屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用戶自行約定。

2、保修期滿后，住宅類商品房的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金由住宅專項維修資金解決。

3、房屋交付使用后房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，或者商品房質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的，買受人有權請求解除買賣合同，請求退還房款與賠償損失。

4、由于商品房自身質(zhì)量、建筑材料、配套管線不合格造成人身與財產(chǎn)損害的，無論時間進過多久，出賣人仍應承擔賠償責任，《建筑法》80條明確規(guī)定：“在建筑物的合理使用壽命內(nèi)，因建筑工程質(zhì)量不合格受到損害的，有權向責任者要求賠償。”

二、房屋保修期的規(guī)定有哪些

1、建設部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算?！?/p>

2、關于保修期的長短，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限?！币虼朔康禺a(chǎn)商對購房人負有保修責任，但實際真正承擔保修工作的是建設工程承包單位，保修期是以建設工程承包單位對房地產(chǎn)商承諾的時間為基礎的。該條里說的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行。”

3、依據(jù)國務院的《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（1）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（注：該年限可能會達到樓宇的使用年限）；

（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（3） 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

（4） 電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；

（5）其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；

（6）建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

因此，“建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算”的說法更為準確。即使房地產(chǎn)商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會減去房屋竣工驗收合格到交付之間的時間，買尾房或現(xiàn)房的購房人，收房時一定要注意保修期的時限，避免錯過保修時間。

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