一、商品房買賣常見糾紛有哪些

1、違約責(zé)任顯失公平

購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)可能遇到過(guò)類似這樣的約定：“買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)證書的，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金。如果購(gòu)房者付款不及時(shí)，要向開發(fā)商支付總房款的1%作為違約金?！边@樣的房屋買賣合同明顯對(duì)開發(fā)商有利，因?yàn)榭偡靠钆c已付房款通常相差較多，開發(fā)商違約只須按已付房款計(jì)算違約金，而購(gòu)房人違約則要按總房?jī)r(jià)計(jì)算違約金，這明顯對(duì)購(gòu)房人不公平，違約賠償比例相差懸殊。

購(gòu)房者與開發(fā)商是平等的民事主體，買賣雙方應(yīng)該平等協(xié)調(diào)。對(duì)此，如果雙方未能達(dá)成一致意見簽訂正式合同，開發(fā)商應(yīng)退還購(gòu)房者定金。

2、約定房屋有面積誤差不退不補(bǔ)

購(gòu)房合同補(bǔ)充條款中可能存在這樣的約定：“當(dāng)預(yù)測(cè)建筑面積與實(shí)測(cè)面積誤差超過(guò)3%時(shí)，房屋單價(jià)不變，房?jī)r(jià)款總金額按照產(chǎn)權(quán)登記面積計(jì)算，合同繼續(xù)履行?！边@意味著開發(fā)商可以對(duì)房屋面積任意縮水而不需承擔(dān)任何賠償責(zé)任，消費(fèi)者卻不能解除合同。

而根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定，當(dāng)房屋實(shí)測(cè)面積與購(gòu)房合同約定面積有差異時(shí)，購(gòu)房者與開發(fā)商可以按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購(gòu)房者甚至有權(quán)解除合同。面積誤差超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

3、變更交付條件，降低交房標(biāo)準(zhǔn)

有開發(fā)商在合同中約定：“由勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位對(duì)該單位工程質(zhì)量驗(yàn)收出具《單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄》，取得《建筑工程消防驗(yàn)收意見書》、《電梯安全檢驗(yàn)合格證》。”

這樣的條款對(duì)房管部門示范文本要求的交房條件作出了變更，降低了交房標(biāo)準(zhǔn)，減輕了開發(fā)商的責(zé)任。由于大多數(shù)的購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、竣工、驗(yàn)收的專業(yè)知識(shí)非常匱乏，往往在簽約時(shí)未能發(fā)現(xiàn)，自身權(quán)利受到損害而渾然不知。

4、延長(zhǎng)開發(fā)商的辦房產(chǎn)證期限

某樓盤購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議約定：“開發(fā)商應(yīng)在交樓后540日內(nèi)辦妥房產(chǎn)證?！痹摋l款延長(zhǎng)了開發(fā)商的辦房產(chǎn)證期限，減輕了開發(fā)商的責(zé)任，侵害了購(gòu)房者的權(quán)利。

房管部門示范文本中約定：開發(fā)商應(yīng)在交樓之日起不超過(guò)210個(gè)工作日內(nèi)辦妥房產(chǎn)證。購(gòu)房者簽約時(shí)要特別關(guān)注關(guān)于辦理房產(chǎn)證期限的約定，注意工作日和日歷天的表述，盡量避免延長(zhǎng)開發(fā)商的辦證期限，以免權(quán)利受損。

二、如何處理商品房質(zhì)量糾紛

1、在簽訂合同時(shí)要注意對(duì)有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定

房屋質(zhì)量如果是非主體不合格問題，保修期約定和質(zhì)量責(zé)任約定就非常重要。因此簽訂合同時(shí)應(yīng)注意有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定，并注意以下3個(gè)法律問題。

（1）住宅質(zhì)量保修期限

審查《住宅質(zhì)量保證書》中有關(guān)房屋質(zhì)量保修約定是否違反法規(guī)規(guī)定的最低保修期及保修范圍。根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)條例規(guī)定，住宅質(zhì)量保修期限不得低于法定最低保修期限。在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；

裝修工程為2年。

（2）其他保修范圍項(xiàng)目

對(duì)于法規(guī)及《住宅質(zhì)量保證書》中沒有約定的其他保修范圍項(xiàng)目的保修期限，購(gòu)房者須與開發(fā)商補(bǔ)充約定。

（3）非房屋主體質(zhì)量約定

建議購(gòu)房者在補(bǔ)充協(xié)議中就房屋發(fā)生的非房屋主體質(zhì)量問題、處理方式及違約責(zé)任作出明確約定。比如購(gòu)房者驗(yàn)收房屋時(shí)，若房屋發(fā)生非房屋主體質(zhì)量問題，購(gòu)房者有權(quán)要求開發(fā)商或開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司限期修理、重做等。此時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接受房屋，并有權(quán)按照《商品房買賣合同》的規(guī)定追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

2、充分運(yùn)用《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》對(duì)商品房質(zhì)量糾紛的處理。

證據(jù)規(guī)定第七條：“在法律沒有具體規(guī)定，依本規(guī)定及其他司法解釋無(wú)法確定舉證責(zé)任承擔(dān)時(shí)，人民法院可以根據(jù)公平責(zé)任原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合當(dāng)事人舉證能力等因素確定舉證責(zé)任的承擔(dān)。”這一條規(guī)定是有關(guān)法官在特殊情況下運(yùn)用自由裁量權(quán)重新分擔(dān)舉證責(zé)任的規(guī)定，突破了以前的民事證據(jù)立法中對(duì)舉證責(zé)任特殊規(guī)定的范圍。

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