一、商品房在什么情況下可預(yù)售

1、內(nèi)銷商品房預(yù)售

（1）有開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照。

（2）有市計(jì)委、建委批準(zhǔn)的商品房項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃文件。

（3）已取得國有土地使用或土地使用權(quán)來源證件。

（4）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工證。

（5）有納入市建委銷售計(jì)劃的證明文件。

（6）按申請預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上，或達(dá)到相應(yīng)的工程進(jìn)度，并已確定施工進(jìn)度和交付日期。

（7）本市商品房預(yù)售許可證。

2、外銷商品房預(yù)售

（1）有開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照。

（2）付清地價(jià)款（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金），取得土地使用證。

（3）市或區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開工證，建筑施工合同，采暖、給排水、供電、燃?xì)狻㈦娨暯邮?、電梯安裝等工程已確定交用日期的證明材料。

（4）已完成工程建設(shè)總投資額的25%。

（5）工程施工進(jìn)度和竣工交付的日期已經(jīng)確定。

（6）外銷商品房預(yù)售許可證。

二、商品房預(yù)售有哪些風(fēng)險(xiǎn)

1、關(guān)于預(yù)售資質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)問題

《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第1款對商品房預(yù)售的條件作出了明確規(guī)定，但是現(xiàn)實(shí)情況中存在很多不照章辦事的情況，也就是預(yù)售人沒有預(yù)售資質(zhì)非法預(yù)售，給預(yù)購人帶來了極大的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)購人最關(guān)心的就是在這樣的情況下到底與開發(fā)商之間簽訂的商品房預(yù)售合同是否有效呢？法律規(guī)定開發(fā)商預(yù)售商品房必須持有三證：《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，并完成預(yù)售商品房建設(shè)總投資的25%以上的投資行為，才具備對外銷售商品房的資格，才有權(quán)簽訂商品房預(yù)售合同。不具備上述條件的，一般認(rèn)定合同無效。但預(yù)售房在起訴前已補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，并已補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)的，具備了上述預(yù)售條件的，可以認(rèn)定合同有效。因此，預(yù)購人在簽訂商品房預(yù)售合同之前，必須認(rèn)真審查預(yù)售人的資質(zhì)，以免帶來不必要的麻煩。

2、關(guān)于定金和訂金的風(fēng)險(xiǎn)

在簽訂商品房預(yù)售合同之前，預(yù)售方通常要求預(yù)購方簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議書并支付一定數(shù)額的定金，在這個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生糾紛的情況也非常普遍。有必要搞清楚定金與訂金這兩個(gè)概念。定金，是指合同當(dāng)事人為確保合同的履行，依法律規(guī)定或雙方約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或訂立后、履行前，預(yù)先給付對方的一定金錢或其他替代物，在法律上它具有擔(dān)保方式和作為違約責(zé)任兩種功能。在擔(dān)保法理論上，一般認(rèn)為定金可分為五類，分別為：成約定金、證約定金、違約定金、解約定金和立約定金。而訂金，是指一方先交付一筆現(xiàn)金給對方，以作為己方履約的擔(dān)保，常用于承攬合同和服務(wù)合同。此處區(qū)別它們的意義就在于：定金適用雙倍返還，而訂金只適用原價(jià)返還。

在現(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商常常大造聲勢，營造出熱銷的假象，當(dāng)購房人舉棋不定，或者一時(shí)沒有足夠的現(xiàn)金時(shí)，開發(fā)商會要求購房人先交一個(gè)訂金（此時(shí)“定金”與“訂金”是不加區(qū)別的），將其所感興趣的房號預(yù)留若干天，以免錯(cuò)過了時(shí)機(jī)，可在收據(jù)上卻寫上“定金”的字樣。如果合同簽不成，購房人想將預(yù)先交的定金要回來就困難了。

總之，無論是“定金”，還是“訂金”，商品房買賣雙方要在給付和收取該款項(xiàng)時(shí)明確該筆款項(xiàng)的性質(zhì)和返還或者雙倍返還的條件，以免將來發(fā)生糾紛。

3、關(guān)于一房多賣的風(fēng)險(xiǎn)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外?！边@條明確規(guī)定登記備案并非合同生效的必要條件，揭示了商品房預(yù)購環(huán)節(jié)中一大法律風(fēng)險(xiǎn)。

綜上，是關(guān)于“商品房在什么情況下可預(yù)售”以及“商品房預(yù)售有哪些風(fēng)險(xiǎn)”的有關(guān)內(nèi)容，希望對您購買預(yù)售商品房能有所幫助。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，商品房預(yù)售糾紛愈演愈烈。而作為普通老百姓對此塊的國家政策的了解也不多，所以往往容易上當(dāng)受騙，因此，當(dāng)您需要購買預(yù)售商品房或遇到商品房預(yù)售的糾紛時(shí)，建議您可以咨詢專業(yè)的律師，避免造成經(jīng)濟(jì)損失。