一、商品房在什么情況下可預售

1、內(nèi)銷商品房預售

（1）有開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照。

（2）有市計委、建委批準的商品房項目建設計劃文件。

（3）已取得國有土地使用或土地使用權(quán)來源證件。

（4）取得建設工程規(guī)劃許可證和建設工程開工證。

（5）有納入市建委銷售計劃的證明文件。

（6）按申請預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資25%以上，或達到相應的工程進度，并已確定施工進度和交付日期。

（7）本市商品房預售許可證。

2、外銷商品房預售

（1）有開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照。

（2）付清地價款（包括市政基礎設施建設費、拆遷安置補償費和土地使用權(quán)出讓金），取得土地使用證。

（3）市或區(qū)縣建委頒發(fā)的建設工程開工證，建筑施工合同，采暖、給排水、供電、燃氣、電視接受、電梯安裝等工程已確定交用日期的證明材料。

（4）已完成工程建設總投資額的25%。

（5）工程施工進度和竣工交付的日期已經(jīng)確定。

（6）外銷商品房預售許可證。

二、商品房預售有哪些風險

1、關于預售資質(zhì)的風險問題

《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第1款對商品房預售的條件作出了明確規(guī)定，但是現(xiàn)實情況中存在很多不照章辦事的情況，也就是預售人沒有預售資質(zhì)非法預售，給預購人帶來了極大的風險。預購人最關心的就是在這樣的情況下到底與開發(fā)商之間簽訂的商品房預售合同是否有效呢？法律規(guī)定開發(fā)商預售商品房必須持有三證：《土地使用權(quán)證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《商品房預售許可證》，并完成預售商品房建設總投資的25%以上的投資行為，才具備對外銷售商品房的資格，才有權(quán)簽訂商品房預售合同。不具備上述條件的，一般認定合同無效。但預售房在起訴前已補交土地使用權(quán)出讓金，并已補辦有關手續(xù)的，具備了上述預售條件的，可以認定合同有效。因此，預購人在簽訂商品房預售合同之前，必須認真審查預售人的資質(zhì)，以免帶來不必要的麻煩。

2、關于定金和訂金的風險

在簽訂商品房預售合同之前，預售方通常要求預購方簽訂商品房認購協(xié)議書并支付一定數(shù)額的定金，在這個環(huán)節(jié)產(chǎn)生糾紛的情況也非常普遍。有必要搞清楚定金與訂金這兩個概念。定金，是指合同當事人為確保合同的履行，依法律規(guī)定或雙方約定，由當事人一方在合同訂立時或訂立后、履行前，預先給付對方的一定金錢或其他替代物，在法律上它具有擔保方式和作為違約責任兩種功能。在擔保法理論上，一般認為定金可分為五類，分別為：成約定金、證約定金、違約定金、解約定金和立約定金。而訂金，是指一方先交付一筆現(xiàn)金給對方，以作為己方履約的擔保，常用于承攬合同和服務合同。此處區(qū)別它們的意義就在于：定金適用雙倍返還，而訂金只適用原價返還。

在現(xiàn)實生活中，開發(fā)商常常大造聲勢，營造出熱銷的假象，當購房人舉棋不定，或者一時沒有足夠的現(xiàn)金時，開發(fā)商會要求購房人先交一個訂金（此時“定金”與“訂金”是不加區(qū)別的），將其所感興趣的房號預留若干天，以免錯過了時機，可在收據(jù)上卻寫上“定金”的字樣。如果合同簽不成，購房人想將預先交的定金要回來就困難了。

總之，無論是“定金”，還是“訂金”，商品房買賣雙方要在給付和收取該款項時明確該筆款項的性質(zhì)和返還或者雙倍返還的條件，以免將來發(fā)生糾紛。

3、關于一房多賣的風險

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。”這條明確規(guī)定登記備案并非合同生效的必要條件，揭示了商品房預購環(huán)節(jié)中一大法律風險。

綜上，是關于“商品房在什么情況下可預售”以及“商品房預售有哪些風險”的有關內(nèi)容，希望對您購買預售商品房能有所幫助。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，商品房預售糾紛愈演愈烈。而作為普通老百姓對此塊的國家政策的了解也不多，所以往往容易上當受騙，因此，當您需要購買預售商品房或遇到商品房預售的糾紛時，建議您可以咨詢專業(yè)的律師，避免造成經(jīng)濟損失。