一、房屋買賣的注意事項有哪些

商品房買賣的注意事項如下：

1、注意審核土地使用權(quán)是否存在抵押

購房者購買前可向當(dāng)?shù)赝临Y源管理機(jī)構(gòu)查核該開發(fā)土地使用權(quán)是否辦理抵押登記手續(xù)。因為現(xiàn)實中，很多開發(fā)商為了融資往往將土地使用權(quán)抵押給銀行貸款進(jìn)行項目開發(fā)。售房時如果開發(fā)商隱瞞此抵押情況，這將對購房人構(gòu)成法律障礙，影響購房人的順利購房。

2、仔細(xì)審核開發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理的法定手續(xù)和相關(guān)證件

（1）開發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購房屋產(chǎn)權(quán)是否有保障，所以至關(guān)重要。

商品房開發(fā)的法定手續(xù)（許可程序）包括：立項批準(zhǔn)、規(guī)劃許可、土地使用權(quán)證書、施工許可、商品房預(yù)售許可等。對于開發(fā)手續(xù)，應(yīng)特別注意各許可證件中的開發(fā)主體名稱、開發(fā)土地用途、開發(fā)土地范圍等必須相互一致；土地使用權(quán)的年限也應(yīng)特別關(guān)注，有土地使用年限的是出讓土地使用權(quán)，沒有使用年限的是劃撥土地使用權(quán)，而劃撥土地是不能用于商品房開發(fā)的。

（2）注意查看賣方的“一照”、“ 兩書”、“五證”

①“一照”：即企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

②“兩書”：即商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書。

③“五證：即國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、內(nèi)（外）銷商品房預(yù)售許可證。其中最重要的是土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證。尤其要注意有些開發(fā)商的預(yù)售許可證冒名頂替。

3、要先咨詢清楚交易房屋的稅費、貸款的審批程序

大多購房者購房需要貸款。因此，向銀行申請貸款時，最好能夠熟悉申請銀行貸款的政策，從而使貸款的申請能夠順利被批準(zhǔn)。

（1）一般來說，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產(chǎn)證明，或者是擔(dān)任法人代表的公司營業(yè)執(zhí)照及財務(wù)報表等材料，可以幫助買方貸到希望的數(shù)額。

（2）如果通過中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關(guān)，不能輕信中介公司的貸款承諾。

4、注意訂立合同時部分條款是可以修改或補(bǔ)充約定的

（1）合同是雙方真實意思表示的體現(xiàn)，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準(zhǔn)則，發(fā)生糾紛時，便成為雙方解決爭議的依據(jù)。

（2）現(xiàn)實交易中，開發(fā)商往往以格式合同為房管部門擬定，不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中，強(qiáng)加給購房者接受。要明確一點，正式簽訂）品房買賣合同的時候，對于商品房買賣合同本身是可以進(jìn)行修改或補(bǔ)充約定的。

5、約定違約責(zé)任條款須詳細(xì)、具體

（1）商品房買賣合同中都會約定開發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，但是往往開發(fā)商雖然約定了違約責(zé)任，一般違約金額都不多，因此，購房者一定要注意這些細(xì)節(jié)。

（2）同時，還應(yīng)該約定：

①規(guī)劃、設(shè)計的變更致使購房者解除購房合同，開發(fā)商不僅僅要承擔(dān)購房款的銀行利息，還應(yīng)承擔(dān)一定金額的違約金。

②由于開發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權(quán)證，購房者要求退房退款時，開發(fā)商還應(yīng)該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失。

③加重開發(fā)商違約責(zé)任，使其違約承擔(dān)的損失超過其不當(dāng)獲利，才能從根本上遏制開發(fā)商惡意違約。

6、合同附件須重視

（1）合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。

（2）常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、質(zhì)量保證書、裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、住宅使用說明書等，對于補(bǔ)充協(xié)議的條款也常常列為合同附件。

可見，這些附件內(nèi)容都是極其重要的。購房者不但要認(rèn)真謹(jǐn)慎對待合同主文，對合同的附件應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視。

7、妥善保管商品房的銷售廣告、宣傳資料

商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，不視為合同的條款，但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定。

8、商品房買賣合同的定金問題

《商品房銷售管理辦法》第22條及最高人民法院《關(guān)于適用（中華人民共和國擔(dān)保法）若干問題的解釋》第115條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

二、哪些情況下房屋買賣無效

商品房買賣合同無效有以下幾種情形：

1、出賣人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無效。

包括兩種情況：

（1）出賣人不具備開發(fā)主體資格；

（2）出賣人沒有銷售資格。

前一種情況主要表現(xiàn)為出賣人沒有開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的權(quán)利能力和行為能力，換句話說就是沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)營范圍；后者主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對到特定的樓盤，沒有相應(yīng)的銷售資格。

2、買受人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無效。

這種情況主要是買受人沒有訂立合同的權(quán)利能力和行為能力。如：不符合國家限購政策。

3、出賣人故意隱瞞所售房屋抵押的事實。

最高法院司法解釋規(guī)定，開發(fā)商如果將所銷售的房屋抵押，并且隱瞞該事實，購房者可以請求法院確認(rèn)合同無效，并且要求開發(fā)商承擔(dān)一倍的賠償。

4、出賣人將拆遷安置房屋予以銷售。

出賣人因利益驅(qū)使，將用于安置被拆遷人的房屋銷售給其他購房者。到履行拆遷協(xié)議書的安置時，往往采用變更原協(xié)議書的產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式，要求被拆遷人接受貨幣補(bǔ)償，或者異地安置。對此，最高法院司法解釋規(guī)定，對于這種情況，買受人可以請求法院確認(rèn)合同無效，并要求開發(fā)商給予一倍的經(jīng)濟(jì)賠償。

綜上，是關(guān)于“房屋買賣的注意事項有哪些”以及“哪些情況下房屋買賣無效”的有關(guān)內(nèi)容，希望能對您有所幫助。房子是百姓安生立命之所，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多人購房。而在現(xiàn)實房子買賣中，存在很多買賣合同詐騙，又因購房涉及的金額往往較大，因此購房者在交易中應(yīng)該注意一些細(xì)節(jié)，最好是先咨詢下專業(yè)的律師，以防被不法騙子設(shè)套欺詐，同時也可以避免法律風(fēng)險，減少不必要的糾紛。