一、誠意金是定金嗎

誠意金，是購房者為表現(xiàn)買房誠意而預(yù)先交納的款額，并非法律概念。消費(fèi)者向房地產(chǎn)商支付誠意金所購買的只是一種機(jī)會(huì)，并非確定的實(shí)物。如果最終達(dá)成交易，誠意金一般算作預(yù)付款；如未達(dá)成交易，或沒收或退還。由此看出，誠意金具有預(yù)付款部分特征，但其并不具有合同效力和法律約束力。

定金，是指當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或當(dāng)事人雙方的約定，由一方當(dāng)事人在合同訂立時(shí)，或訂立后、履行前，按合同標(biāo)的額的一定比例，預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢或其他替代物。一方違約時(shí)，定金適用“定金罰則”，或沒收或雙倍返還。

誠意金不是定金，如果因開發(fā)商原因致使沒能達(dá)成交易，開發(fā)商應(yīng)退還誠意金，但無雙倍返還義務(wù)。

二、未能簽訂購房合同如何處理定金

《商品房買賣的司法解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?/p>

《商品房買賣的司法解釋》第4條所指的相關(guān)法律主要是指最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的司法解釋》第115條的規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！奔础岸ń鹆P則”。

由此可見，簽訂認(rèn)購書后，導(dǎo)致商品房買賣合同不能簽訂時(shí)定金如何處理分為三種不同情形：

1、因購房者的原因?qū)е律唐贩抠I賣合同未能簽訂的，定金不予退回；

2、因開發(fā)商的原因?qū)е律唐贩抠I賣合同未能簽訂的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；

3、因不可歸責(zé)于買賣雙方的原因?qū)е律唐贩抠I賣合同未能簽訂的，應(yīng)當(dāng)返還定金。

商品房認(rèn)購書中一般會(huì)約定定金條款，當(dāng)商品房買賣或預(yù)售合同未能簽訂時(shí)，購房者交納的定金是“不予返還、應(yīng)當(dāng)返還”，還是“雙倍返還”為現(xiàn)實(shí)中最常見的糾紛。上面我們?yōu)榇蠹医榻B了“誠意金是定金嗎”以及“未能簽訂購房合同如何處理定金”，購房者可以了解一下定金的相關(guān)規(guī)定。在這里要提醒購房者的是：只有約定了“定金”才能雙倍返還，訂金、意向金等都不能。如果您還有什么疑問，最好咨詢一下專業(yè)律師，避免引發(fā)定金糾紛。