一、未簽購房合同定金怎么處理

《商品房買賣的司法解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”

《商品房買賣的司法解釋》第4條所指的相關(guān)法律主要是指最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的司法解釋》第115條的規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”即“定金罰則”。

由此可見，簽訂認(rèn)購書后，導(dǎo)致商品房買賣合同不能簽訂時(shí)定金如何處理分為三種不同情形：

1、因購房者的原因?qū)е律唐贩抠I賣合同未能簽訂的，定金不予退回；

2、因開發(fā)商的原因?qū)е律唐贩抠I賣合同未能簽訂的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；

3、因不可歸責(zé)于買賣雙方的原因?qū)е律唐贩抠I賣合同未能簽訂的，應(yīng)當(dāng)返還定金。

因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е律唐贩抠I賣合同未能簽訂的情況爭(zhēng)議較少，一般為不可抗力和意外事件，如項(xiàng)目被政府行政決定取消、緩建；開發(fā)商喪失主體資格；自然災(zāi)害導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目滅失等。

二、解決定金糾紛應(yīng)注意什么

一般認(rèn)為，認(rèn)購書簽訂后，在商品房買賣合同簽訂前對(duì)認(rèn)購書已經(jīng)確定的如房屋位置、面積等基本情況、價(jià)款及付款方式、交付使用條件及日期等商品房買賣合同主要內(nèi)容進(jìn)行變更，致使合同不能簽訂的，提出變更方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)商違約應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，購房者違約定金不予退回。

需要注意的是，認(rèn)購書中關(guān)于所付款項(xiàng)的表述是“定金”時(shí)才適用定金罰則；如果為“訂金、押金、留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金”，則不適用定金罰則，但認(rèn)購書中關(guān)于該款項(xiàng)的具體規(guī)定有進(jìn)一步的約定，如有“無權(quán)要求返還”或“雙倍返還”的約定，則可以視為定金。

上面我們?yōu)榇蠹医榻B了“未簽購房合同定金怎么處理”以及“解決定金糾紛應(yīng)注意什么”的全部?jī)?nèi)容，意欲購買預(yù)售商品房的購房者可以了解一下。另外，購房者應(yīng)注意：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%，若超過20%的，超過部分在法律實(shí)踐中一般做主合同的預(yù)付款處理。如果購房者遇到糾紛，不知道如何處理，可以咨詢專業(yè)律師。