一、如何區(qū)分認(rèn)購(gòu)書與購(gòu)房合同

區(qū)分的關(guān)鍵是出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！痹摋l規(guī)定突破了預(yù)約具備本約內(nèi)容即構(gòu)成本約的一般理論，認(rèn)為即使商品房買賣認(rèn)購(gòu)書具有買賣合同的內(nèi)容（預(yù)約的確定力強(qiáng)度達(dá)到本約），但仍不能認(rèn)為該商品房買賣認(rèn)購(gòu)書的實(shí)質(zhì)已經(jīng)是買賣合同。要直接認(rèn)定以商品房買賣認(rèn)購(gòu)書的名義簽訂的合同（預(yù)約）為房屋買賣合同，必須有買受人交付購(gòu)房款的行為以及出賣人收受購(gòu)房款的行為。

二、如何避免商品房認(rèn)購(gòu)書糾紛

購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購(gòu)買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。

建議買家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。 同時(shí)，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。

簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。上面我們?yōu)榇蠹医榻B了“如何區(qū)分認(rèn)購(gòu)書與購(gòu)房合同”以及“如何避免商品房認(rèn)購(gòu)書糾紛”，購(gòu)房者可以了解一下。要提醒購(gòu)房者的是，開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議一定要看清楚。善良的購(gòu)房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。購(gòu)房者一定看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款，最好的辦法是找一個(gè)律師來幫你的忙。