一、出賣人延期交房怎么認(rèn)定

在實(shí)踐中，以下四種情況基本可以認(rèn)定出賣人延期交房：

1、除法律規(guī)定的不可抗力和在《合同》里約定開(kāi)發(fā)商可以免責(zé)的原因外，在《合同》約定的交付時(shí)間沒(méi)有取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，開(kāi)發(fā)商肯定是要按《合同》第九條承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

2、如果出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力和《合同》里約定開(kāi)發(fā)商可以免責(zé)的原因，而開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在《合同》約定的期限內(nèi)告知購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商同樣要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。

3、在交付房屋時(shí)，如果房屋沒(méi)有達(dá)到在《合同》中約定的交房時(shí)所應(yīng)達(dá)到的使用條件的話，購(gòu)房者可以拒絕收房，有特別約定的，可以退房。沒(méi)有約定的，就按開(kāi)發(fā)商逾期交房處理，直到達(dá)到使用條件為止。

4、購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商如果就房屋交付的條件簽訂了補(bǔ)充條款有特別約定的，若沒(méi)有達(dá)到約定的條件，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任，例如約定交付時(shí)要提供房屋建筑面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，如果沒(méi)有，按逾期處理，直到夠提供為止。

而以下三種情況基本不能認(rèn)定開(kāi)發(fā)商逾期交房：

1、出現(xiàn)了法律規(guī)定的不可抗力和《合同》里約定開(kāi)發(fā)商可以免責(zé)的原因，并且開(kāi)發(fā)商及時(shí)履行了告知義務(wù)，是不需要承擔(dān)逾期責(zé)任的。

2、如果是購(gòu)房者違約在先，致使開(kāi)發(fā)商在《合同》約定的時(shí)間拒絕將符合交房條件的房屋交給購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商是不需要承擔(dān)逾期責(zé)任的。

3、如果是購(gòu)房者主觀上認(rèn)為房屋或小區(qū)的環(huán)境不具備交付的條件，而拒絕收房，實(shí)際開(kāi)發(fā)商已經(jīng)具備《合同》約定的交房條件取得了《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，這種原因致使購(gòu)房者延期收房，不能認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商逾期交房。例如有的購(gòu)房者認(rèn)為小區(qū)的道路和環(huán)境不好，就拒收房屋，而小區(qū)道路和環(huán)境的建設(shè)是需要過(guò)程的，如果因?yàn)檫@個(gè)原因使自己延期收房，開(kāi)發(fā)商是不承擔(dān)責(zé)任的。

二、出賣人延期交房怎么處理

1、買受人的合同解除權(quán)

出賣人延期交房，屬于《合同法》第九十四條規(guī)定中“當(dāng)事人一方延期履行主要債務(wù)”的情形。按照該條第三項(xiàng)的規(guī)定，當(dāng)事人一方延期履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條進(jìn)一步對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確。按照最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條的規(guī)定，出賣人延期交房的，經(jīng)買受人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；延期不行使的，解除權(quán)消滅。

2、出賣人支付違約金或者賠償損失

按照《合同法》以及最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付使用房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失；商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

該解釋雖然只適用于商品房買賣合同糾紛的處理，但其對(duì)于交房問(wèn)題的規(guī)定，對(duì)非商品房的買賣合同糾紛的處理，也可以比照適用。

上文內(nèi)容就是有關(guān)“出賣人延期交房怎么認(rèn)定”以及“出賣人延期交房怎么處理”等問(wèn)題的具體情況，希望這些內(nèi)容能夠在實(shí)際中給您帶來(lái)幫助。根據(jù)上文內(nèi)容我們知道，如果出賣人延期交房超過(guò)一定的期限，購(gòu)房者是可以解除合同的，即使購(gòu)房選擇不解除合同，也可以向出賣人主張違約金或者是賠償損失。如果開(kāi)發(fā)商無(wú)理拒絕，購(gòu)房者可收集好有關(guān)開(kāi)發(fā)商延期交房的證據(jù)向法院提起訴訟，依法維護(hù)自身的合法權(quán)益。在提起訴訟的過(guò)程中，如果您有不了解的地方，您不妨咨詢一下房產(chǎn)方面的專家律師的意見(jiàn)。