一、買(mǎi)商品房要注意哪些細(xì)節(jié)

購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售的商品房時(shí)應(yīng)把握好以下幾個(gè)重要環(huán)節(jié)：

（一）注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件

《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定：

1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書(shū)。購(gòu)買(mǎi)者要在購(gòu)買(mǎi)前要求驗(yàn)證開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開(kāi)工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開(kāi)工建設(shè)。

3、按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

4、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明（在本市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證明）。

（二）了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容

1、主體。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，應(yīng)寫(xiě)明雙方的名稱(chēng)地址等。

2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。

3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。

4、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。

5、房屋交付方式和期限，逾期交房的免責(zé)條件。

6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。

7、違約責(zé)任。包括購(gòu)房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。

8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。

9、物業(yè)管理?xiàng)l款。

10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。

11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。

二、買(mǎi)商品房時(shí)怎么確定違約責(zé)任

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房者提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷(xiāo)售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期、保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示委托單位。

正常情況下，各部位、部件的保修內(nèi)容和保修期分別是：屋面漏水，保修3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏，保修1年；墻面、頂棚抹灰脫落，保修1年；墻面空鼓開(kāi)裂、大面積起沙，保修1年；供熱或供冷系統(tǒng)和設(shè)備保修1個(gè)采暖和供冷期；衛(wèi)生潔具保修一年；燈具、電器開(kāi)關(guān)保修六個(gè)月；其它部位、部件的保修由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和用戶自行約定。保修期從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工并驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算。

保修期內(nèi)發(fā)生保修范圍之內(nèi)的非人為損壞，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)免費(fèi)維修，因商品房存在質(zhì)量問(wèn)題，保修單位進(jìn)行維修時(shí)導(dǎo)致房屋的使用功能受到影響，購(gòu)買(mǎi)人可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任（因用戶不當(dāng)使用或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)，設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量損失，開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任）。

當(dāng)房屋整體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者可以向《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新檢驗(yàn)。經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)房者有權(quán)退房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除退還購(gòu)房款本息外，還應(yīng)支付一定比例的違約金。

以上內(nèi)容就是對(duì)有關(guān)“買(mǎi)商品房要注意哪些細(xì)節(jié)”以及“買(mǎi)商品房時(shí)怎么確定違約責(zé)任”等問(wèn)題的詳細(xì)介紹，希望這些內(nèi)容能夠幫助您解決您所遇到的問(wèn)題。由于商品房的價(jià)格非常高，人們?cè)谶x購(gòu)商品房時(shí)一定要謹(jǐn)慎，要選擇符合商品房預(yù)售條件且證件齊全的開(kāi)發(fā)商，在購(gòu)買(mǎi)商品房簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，要仔細(xì)在合同中約定違約責(zé)任，以便在開(kāi)發(fā)商維權(quán)時(shí)能夠很好地維權(quán)。在購(gòu)買(mǎi)商品房的過(guò)程中，如果您有任何疑問(wèn)，要及時(shí)咨詢房產(chǎn)方面的專(zhuān)家律師，以避免遭受無(wú)謂的損失。