一、逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

雖然在交房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商都會(huì)有專人負(fù)責(zé)和業(yè)主一起驗(yàn)房，但是專家建議初次收房的業(yè)主們還是最好找熟悉的人陪同一起收房。在交房前要準(zhǔn)備什么手續(xù)？基本的流程什么呢？在交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商需有專人陪同業(yè)主驗(yàn)房，并且有一份《住戶驗(yàn)房交接表》供業(yè)主在驗(yàn)房過(guò)程中記錄發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，如果開(kāi)發(fā)商未提供這類表格，那業(yè)主可自己拿紙進(jìn)行記錄，記錄后一式兩份，都要由開(kāi)發(fā)商蓋章，一份交給開(kāi)發(fā)商，一份業(yè)主自己保存。

二、逾期交房能先收房后追究責(zé)任嗎

擔(dān)心開(kāi)發(fā)商逾期交房，擔(dān)心一旦接收房屋后，就不能再追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任是沒(méi)有必要的。因?yàn)椋?/p>

第一、接收房屋與追究開(kāi)發(fā)商逾期交房責(zé)任之間并無(wú)法定的先后順序，也沒(méi)有任何法律規(guī)定接收房屋后就不能再追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任；

第二、在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時(shí)追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任完全是購(gòu)房者自身的權(quán)利；

第三、除購(gòu)房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購(gòu)房者放棄追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任。當(dāng)然，追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任受到訴訟時(shí)效限制，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)商實(shí)際交房之日起兩年內(nèi)主張自己的權(quán)利。

購(gòu)房者在沒(méi)有驗(yàn)收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因?yàn)楦鶕?jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒(méi)有逾期交房的壓力。

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