一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同生效的條件

1、要滿(mǎn)足一般合同生效的條件：

（1）當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力；

（2）意思表示真實(shí)；

（3）合同標(biāo)的合法

依此條件無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力者所簽合同無(wú)效；

因欺詐、脅迫、乘人之危、重大誤解或顯失公平等意思表示不真實(shí)的合同無(wú)效或效力不定；因惡意串通、損害他人利益的合同、以合法的形式掩蓋非法的目的、損害社會(huì)公共利益的合同以及違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同也都無(wú)效。

2、 對(duì)于商品房預(yù)售的買(mǎi)賣(mài)合同，有效條件還包括出賣(mài)人要取得商品房預(yù)售許可證明或者商品房銷(xiāo)售許可證明，未取得的，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

3、對(duì)于現(xiàn)售的房屋必須滿(mǎn)足以下幾個(gè)條件：

根據(jù)商品房銷(xiāo)售管理辦法第七條 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；

（2）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（4）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；

（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（6）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

二、什么情況下買(mǎi)方可以解除合同

根據(jù)合同法的規(guī)定，關(guān)于合同的解除有兩種情況，一種是約定解除，一種是法定解除。結(jié)合審判實(shí)踐，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除之事由概括起來(lái)主要有以下幾種：

1、協(xié)議解除

2、 根本違約：

（1）房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

（2）房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；

（3）隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（4）隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（5）隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；

（6）主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的。

3、 遲延履行：出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的；辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。

4、其他解除情形：面積誤差比絕對(duì)值超出3％；商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的。

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