一、購(gòu)房合同的陷阱有哪些

1、期房合同本身就無(wú)效

期房買(mǎi)賣(mài)它是指開(kāi)發(fā)商在房屋尚未建成時(shí)，就把樓宇分成各個(gè)單位來(lái)預(yù)售給客戶，先預(yù)收首期付款，建筑期中再收一部分，待樓宇峻工并可以交付過(guò)戶時(shí)再由購(gòu)房人交足剩余部分的款項(xiàng)。期房買(mǎi)賣(mài)中房子還沒(méi)有建設(shè)，有的甚至手續(xù)都不是很全，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證明，但與購(gòu)房者簽定了一份房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，這時(shí)候你簽定的購(gòu)房合同就是無(wú)效合同。

2、預(yù)售合同無(wú)效

預(yù)售合同無(wú)效引起的糾紛表現(xiàn)：這類(lèi)糾紛通常表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽約后，卻不能按當(dāng)初所預(yù)料的那樣如期取得預(yù)售證，導(dǎo)致預(yù)售契約無(wú)法在房地產(chǎn)備案，導(dǎo)致合同無(wú)效，購(gòu)房人不能買(mǎi)到簽約中的房產(chǎn)。而往往遇到這種情況，開(kāi)發(fā)商只是退還購(gòu)房人交納的首付款而不支付利息。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及其他相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房必須取得“五證”包括但不限于商品房預(yù)售許可證，否則不得銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證，一般表明其已具備商品房預(yù)售的法定條件，這樣的商品房可以購(gòu)買(mǎi)。凡未取得商品房預(yù)售許可證的，表明該商品房尚不具備法定銷(xiāo)售條件，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。也就是說(shuō)，其實(shí)你和開(kāi)發(fā)商簽定的合同因?yàn)檫`反了法律的規(guī)定，因而是無(wú)效的合同。這種情況下的風(fēng)險(xiǎn)有以下幾種：一是開(kāi)發(fā)商卷錢(qián)走人。二是你可以得到的房子與你預(yù)定的完全不同。三是開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)。四是你的房子被開(kāi)發(fā)商用做抵押。

二、如何才能預(yù)防購(gòu)房合同中的陷阱

1、買(mǎi)房要先查看“五證”和“二書(shū)”

五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。

一般購(gòu)房者記不住“五證”的名稱(chēng)和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。您購(gòu)房時(shí)只需看一下《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的，未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可 證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開(kāi)發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在 規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。在此提醒一下購(gòu)房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開(kāi)發(fā)商“偷梁換柱”。

二書(shū)：是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

2、分清定金與訂金問(wèn)題

定金是一個(gè)專(zhuān)門(mén)的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無(wú)權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對(duì)合同起擔(dān)保作用，它只是起擔(dān)保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。

所以，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)的定金一定要分清是哪個(gè)“定”（訂），因?yàn)橛胁煌姆筛拍?。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中有這樣的條款，買(mǎi)房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)多少之日起買(mǎi)房，否則的話不給退還。

3、注意補(bǔ)充協(xié)議問(wèn)題

在買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買(mǎi)合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷(xiāo)合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題：

（1）應(yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。

（2）明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷(xiāo)合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，這通常在補(bǔ)充條款里約定。

（3）要明確按揭辦不下來(lái)的話，雙方的責(zé)任。現(xiàn)在買(mǎi)房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。

（4）明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。

（5）應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

（6）明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說(shuō)買(mǎi)家電什么的，但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫(xiě)名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

（7）仔仔細(xì)細(xì)收樓。

以上為您詳細(xì)介紹了“購(gòu)房合同的陷阱有哪些”以及“如何預(yù)防購(gòu)房合同的陷阱”相關(guān)內(nèi)容，希望能夠幫到您。購(gòu)房合同因?yàn)樗婕暗臈l條框框比較多，而且所涉及的法律問(wèn)題又比較專(zhuān)業(yè)，所以在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商往往利用信息與法律知識(shí)的不對(duì)等去侵害購(gòu)房者的權(quán)益。如果您對(duì)此有不放心之處，盡可能在買(mǎi)房前咨詢(xún)一下專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師或者由律師陪同您前去簽訂合同。