一、商品房買賣的法律程序

1、 簽署認(rèn)購書

買房人待選中一處房產(chǎn)后就要先與房地產(chǎn)開發(fā)商或者售房代理商簽訂認(rèn)購書，認(rèn)購書主要列明房屋所在位置、面積、房號、價(jià)款、定金或預(yù)付款及正式簽署購房買賣合同的時間。

2、 簽署正式房屋買賣合同

雙方按照認(rèn)購書規(guī)定的時間簽署正式的買賣合同，一般情況簽署正式的合同要在售樓處或雙方指定的律師事務(wù)所、公證處進(jìn)行。在律師或?qū)I(yè)人士對購房人作相關(guān)介紹后出具見證書或公證書。

3、 辦理預(yù)售預(yù)購登記

根據(jù)房地局的有關(guān)規(guī)定，在房產(chǎn)預(yù)售契約簽訂后 30 天內(nèi)，買賣雙方須到房地局市場辦理預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)后，買賣契約方能產(chǎn)生法律效力。在辦理房產(chǎn)預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)時，買賣雙方應(yīng)各自向國家繳納數(shù)額為房價(jià)的 0。5‰ 的印花稅。

4、 抵押登記手續(xù)

辦理完預(yù)售契約登記后，如果有銀行按揭貸款，首先購房人要與銀行簽署房地產(chǎn)抵押貸款合同，然后購房人與銀行經(jīng)辦人須持抵押貸款合同和買賣契約及有關(guān)文件到房地局產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處辦理抵押登記手續(xù)。

5、 預(yù)售轉(zhuǎn)讓

商品房預(yù)售契約在有效期限內(nèi)，如果購房人想轉(zhuǎn)讓其購置的商品房，轉(zhuǎn)讓方與受轉(zhuǎn)讓方應(yīng)在預(yù)售契約上作背書，并在背書簽字起 15 日內(nèi)到房地局市場處辦理預(yù)售契約轉(zhuǎn)讓手續(xù)，市場處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起 10 日內(nèi)通知賣方。

6、 立契過戶

房屋竣工核驗(yàn)合格后，房屋交用之日起 30 日內(nèi)，發(fā)展商和購房人應(yīng)持買賣契約到市場處和房產(chǎn)交易所辦理立契過戶手續(xù)。買賣雙方應(yīng)在此時各向房產(chǎn)交易所交金額為房價(jià)款 0。5% 的交易手續(xù)費(fèi)。賣方須按房價(jià)款的 4% 向國家繳納契稅，如果是華僑或港澳臺同胞以外匯購買房產(chǎn)，則可以享受到繳納房款價(jià) 3% 契稅的優(yōu)惠。

7、 辦理產(chǎn)權(quán)證

立契過戶手續(xù)辦完，買賣雙方須持上述所辦完的手續(xù)到房地局房屋土地權(quán)登記事務(wù)所辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。直到此時，房產(chǎn)交易的手續(xù)才算最后完成。

二、購買商品房需要注意哪些問題

1、開發(fā)商的資格。

客戶在選購商品房之前，最好留意一下開發(fā)商是否具備“五證”，即用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程開工證、商品房銷（預(yù)）售許可證（有部分開發(fā)商未取得本證，但采取發(fā)卡預(yù)訂形式），“五證”齊全當(dāng)然會更好。

2、認(rèn)真閱讀購房合同內(nèi)容。

客戶在簽訂商品房買賣合同或預(yù)訂合同前，對當(dāng)中條款應(yīng)認(rèn)真閱讀，盡量透徹了解、理解合同條款的內(nèi)容和含義，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。

3、最好有較專業(yè)人士陪同看房和簽訂合同。

選擇房產(chǎn)，內(nèi)容及程序相對復(fù)雜，如果本人對相關(guān)內(nèi)容不夠熟悉，最好偕同較專業(yè)人士，如法律、建筑方面的人士一同前往看房、購房，這樣會好些。

4、應(yīng)由本人簽訂購房合同。選好要購買的商品房后，最好由本人簽訂購房合同、辦理其他相關(guān)手續(xù)。

如果確實(shí)要委托他人代理，則應(yīng)出具好有關(guān)委托手續(xù)，明確授權(quán)范圍，并進(jìn)行公正。如果購買的是抵頂工程款的房產(chǎn)，則一定要與開發(fā)商簽訂購房合同，而不能與抵頂房產(chǎn)的債權(quán)人（轉(zhuǎn)讓人）簽訂購房合同；同樣，若是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代銷的房產(chǎn)，也不能與中介機(jī)構(gòu)簽訂購房合同，而應(yīng)與真正的產(chǎn)權(quán)人或開發(fā)商簽訂購房合同。

5、最好選擇實(shí)力較強(qiáng)的公司開發(fā)的規(guī)模較大的樓盤。

規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)公司，通常具有較好的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)作規(guī)范，管理到位，信譽(yù)較高，資金也相對充足，選擇這類樓盤，會讓你更放心、感覺更安全。

以上為您詳細(xì)介紹了“商品房買賣的法律程序”，“購買商品房需要注意哪些問題”兩部分內(nèi)容，希望能夠幫到您。涉及房屋的問題沒有小事，而買上一套滿意的房子是老百姓的頭等大事。由于老百姓不懂買房過程中那些專業(yè)法律知識與復(fù)雜的法律程序，因此被開發(fā)商鉆法律空子，利益遭受了損失。如果您迫切想知道在購房過程中，怎么樣維護(hù)好自己的利益，您可以事前咨詢一下專業(yè)的房產(chǎn)律師，或者由律師陪同您前去看房。