一、商品房買賣包括哪些程序？

1、買受人與開發(fā)商或其代理商、包銷商簽訂《認購書》并繳納定金；

2、買受人與開發(fā)商或其代理商、包銷商簽定 《房屋買賣合同》并繳納首期房款，買受人以按揭方式交納房款的，與按揭銀行簽訂《樓宇按揭合同》，并按銀行的要求與保險公司簽訂《房屋保險合同》；

3、《商品房買賣合同》在房管局登記備案，買受人與按揭銀行的抵押關(guān)系同時備案，買受人按照合同約定支付房款或按揭款；

4、買受人收樓、開始繳納物業(yè)管理費及其他公共分攤費用；

5、開發(fā)商辦理《房地產(chǎn)證》，以按揭方式支付房款的同時辦理房屋抵押登記；

6、開發(fā)商向買受人或按揭銀行交付《房地產(chǎn)證》、并向銀交付《他項權(quán)證》；

7、還清按揭款的買受人憑銀行開具的證明到房管局辦理注銷房屋抵押登一記手續(xù)。

除以上程序外，有些開發(fā)商為了提前占領(lǐng)市場，還會在簽訂（認購書》之前設(shè)置一個簽訂《優(yōu)惠認購意向書》或（誠意金協(xié)議》的程序，提前與潛在客戶建立合同關(guān)系。在優(yōu)惠認購階段，開發(fā)商因尚未取得《預(yù)售許可證》，不能進行正式的銷售或推廣，只能在有限的范圍內(nèi)以收取誠意金、預(yù)訂房屋的方式與部分潛在客戶建立優(yōu)先認購的合同關(guān)系。但是，這種合同關(guān)系所確認的是優(yōu)先認購權(quán)，并不是商品房買賣合同關(guān)系。

二、買商品房要注意哪些事項？

1、開發(fā)商的資格?？蛻粼谶x購商品房之前，最好留意一下開發(fā)商是否具備“五證”，即用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程開工證、商品房銷（預(yù)）售許可證（有部分開發(fā)商未取得本證，但采取發(fā)卡預(yù)訂形式），“五證”齊全當然會更好。

2、認真閱讀購房合同內(nèi)容?？蛻粼诤炗喩唐贩抠I賣合同或預(yù)訂合同前，對當中條款應(yīng)認真閱讀，盡量透徹了解、理解合同條款的內(nèi)容和含義，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。

3、最好有較專業(yè)人士陪同看房和簽訂合同。選擇房產(chǎn)，內(nèi)容及程序相對復(fù)雜，如果本人對相關(guān)內(nèi)容不夠熟悉，最好偕同較專業(yè)人士，如法律、建筑方面的人士一同前往看房、購房，這樣會好些。

4、應(yīng)由本人簽訂購房合同。選好要購買的商品房后，最好由本人簽訂購房合同、辦理其他相關(guān)手續(xù)。如果確實要委托他人代理，則應(yīng)出具好有關(guān)委托手續(xù)，明確授權(quán)范圍，并進行公正。如果購買的是抵頂工程款的房產(chǎn)，則一定要與開發(fā)商簽訂購房合同，而不能與抵頂房產(chǎn)的債權(quán)人（轉(zhuǎn)讓人）簽訂購房合同；同樣，若是房地產(chǎn)中介機構(gòu)代銷的房產(chǎn)，也不能與中介機構(gòu)簽訂購房合同，而應(yīng)與真正的產(chǎn)權(quán)人或開發(fā)商簽訂購房合同。

5、最好選擇實力較強的公司開發(fā)的規(guī)模較大的樓盤。規(guī)模較大、實力較強的房地產(chǎn)公司，通常具有較好的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，運作規(guī)范，管理到位，信譽較高，資金也相對充足，選擇這類樓盤，會讓你更放心、感覺更安全。

上文中為您詳細介紹了有關(guān)“商品房買賣包括哪些程序”以及“買商品房要注意哪些事項”等問題的具體內(nèi)容，希望這些內(nèi)容能夠幫助您解決您所遇到的商品房買賣問題。商品房的優(yōu)渥性是二手房不可比擬的，因此對于有購買能力的人來說，他們一般都會選擇購買商品房而非二手房。不過，商品房的價格是非常高的，一旦發(fā)生遭遇風險發(fā)生糾紛，將可能給購房者帶來不少的損失。因此，購房者如果要購買商品房，則要保持謹慎，對各方面都要審查仔細，避免陷入開發(fā)商設(shè)定的購房陷阱。為了能夠很好地買到中意的商品房，避免發(fā)生商品房買賣糾紛，遭受損失，建議您在購買商品房時最好能夠多多咨詢一下房產(chǎn)方面的專家律師的意見，必要時可委托他們陪同購房。