一、如何認定開發(fā)商逾期交房？

在實踐中，以下四種情況基本可以認定開發(fā)商逾期交房：

1、除法律規(guī)定的不可抗力和在《合同》里約定開發(fā)商可以免責的原因外，在《合同》約定的交付時間沒有取得《建筑工程竣工驗收備案表》，開發(fā)商肯定是要按《合同》第九條承擔逾期交房的違約責任。

2、如果出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力和《合同》里約定開發(fā)商可以免責的原因，而開發(fā)商沒有在《合同》約定的期限內告知購房者，開發(fā)商同樣要承擔逾期違約責任。

3、在交付房屋時，如果房屋沒有達到在《合同》中約定的交房時所應達到的使用條件的話，購房者可以拒絕收房，有特別約定的，可以退房。沒有約定的，就按開發(fā)商逾期交房處理，直到達到使用條件為止。

4、購房者和開發(fā)商如果就房屋交付的條件簽訂了補充條款有特別約定的，若沒有達到約定的條件，開發(fā)商承擔逾期交房責任，例如約定交付時要提供房屋建筑面積的實測數(shù)據(jù)，如果沒有，按逾期處理，直到夠提供為止。

而以下三種情況基本不能認定開發(fā)商逾期交房：

1、出現(xiàn)了法律規(guī)定的不可抗力和《合同》里約定開發(fā)商可以免責的原因，并且開發(fā)商及時履行了告知義務，是不需要承擔逾期責任的。

2、如果是購房者違約在先，致使開發(fā)商在《合同》約定的時間拒絕將符合交房條件的房屋交給購房者，開發(fā)商是不需要承擔逾期責任的。

3、如果是購房者主觀上認為房屋或小區(qū)的環(huán)境不具備交付的條件，而拒絕收房，實際開發(fā)商已經具備《合同》約定的交房條件取得了《建筑工程竣工驗收備案表》，這種原因致使購房者延期收房，不能認為是開發(fā)商逾期交房。例如有的購房者認為小區(qū)的道路和環(huán)境不好，就拒收房屋，而小區(qū)道路和環(huán)境的建設是需要過程的，如果因為這個原因使自己延期收房，開發(fā)商是不承擔責任的。

二、開發(fā)商逾期交房的違約責任

逾期交房必然引發(fā)開發(fā)商需要承擔商品房買賣合同及法律規(guī)定的違約責任。主要表現(xiàn)在：

（1）支付違約金。

如果在寬限期內，開發(fā)商可按照合同約定，按日支付違約金。對于違約金，一般由開發(fā)商和購房者在商品房買賣合同中做出約定，稱為“約定違約金”。

根據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少?？梢?，違約金的約定帶有一定的補償性。違約金的數(shù)額應當與實際的損失大致相當，這些損失除了包括購房款以外，還包括因購房而支出的其他費用，比如律師費、交通費、公證費、印花稅等等。

實踐中，這個標準掌握在30%左右，即約定的違約金數(shù)額高于或者低于實際損失的30%時，當事人可以要求人民法院或者仲裁機構適當予以增加或者減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務，即開發(fā)商還應當繼續(xù)履行交付商品房的義務。

（2）解除合同。

如果超出寬限期仍無法交付，開發(fā)商可應購房者要求解約、退房，這時，開發(fā)商需要退還客戶已交全部房款，以及合同約定的違約金。如果購房者申請了銀行個人住房貸款，開發(fā)商還必須將購房者從銀行申請的貸款全部返還給銀行。

以上內容就是有關“如何認定開發(fā)商逾期交房”以及“開發(fā)商逾期交房的違約責任”等問題的具體情況，希望這些內容能夠幫助您解決您所遇到的逾期交房問題。根據(jù)上文內容我們知道，開發(fā)商逾期交房構成對房屋買賣合同的違約，作為購房者，您在遇到開發(fā)商逾期交房的情況時，您可以要求開發(fā)商承擔違約責任，向開發(fā)商主張違約金賠償。如果開發(fā)商超出一定期限還是未能交房，那么您可以主張退房，主張退房時仍可要求開發(fā)商支付違約金，以依法維護您自身的購房權益。在此過程中，若您有遇到難以解決的麻煩，您可以向房產方面的專家律師咨詢具體的解決辦法。