一、開發(fā)商根本違約的情形有哪些

開發(fā)商的根本違約行為具體包括：逾期交房超過一定期限；開發(fā)商單方面變更設(shè)計；房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問題，不能修復或者經(jīng)修復仍不能得到約定的質(zhì)量標準；由于開發(fā)商的過錯，買房人不能依法取得房屋所有權(quán)證書。

（1）延遲交付房屋

這種情況是目前購房者最可能遇到的一種情形。到了開發(fā)商與購房者在合同中約定的房屋交付日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的交房或入住通知。一般超過三個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還定金或支付房款利息。

（2）開發(fā)商沒經(jīng)購房者同意變更設(shè)計

在購房者與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商構(gòu)成違約行為，購房者有權(quán)要求退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房者同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計的情況，購房者可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商予以退房。

（3）房屋質(zhì)量不合格

房屋質(zhì)量不合格是房屋安全存在隱患，房屋的質(zhì)量是重中之重，出現(xiàn)這種情況，首先是開發(fā)商難以通過竣工驗收及驗收備案，無法交房?；蛘呤欠课萁桓妒褂煤螅课葜黧w結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，購房者可以要求退房。 根據(jù)最新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常使用，購房者可以要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的。一般認定房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路课葙|(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、影響居住等。

（4）拿不到產(chǎn)權(quán)證

由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，若雙方約定此條件可退房，買房者就可以要求退房。另外由于前幾年一些房地產(chǎn)運營不規(guī)范，一些開發(fā)商拖欠土地出讓金等問題時有發(fā)生，導致購買這些樓盤的購房者入住多年也無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證。購房者也可以要求退房。

二、開發(fā)商違約怎么索賠

如果買賣雙方?jīng)]有約定辦理房產(chǎn)證的時間，以下時間視為開發(fā)商應(yīng)當辦理房產(chǎn)證的時間：期房買賣為自房屋交付使用之日起90日，現(xiàn)房買賣為自合同訂立之日起90日。

開發(fā)商不按時辦理產(chǎn)權(quán)證將承擔相當于預期貸款利息的違約金。

如果沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。當然了，開發(fā)商賠償了購房者損失后并不是就可以不辦理房產(chǎn)證了，賠償金的目的是督促開發(fā)商及時履行相關(guān)辦證義務(wù)，開發(fā)商只有在給購房者辦理了房產(chǎn)證后才是義務(wù)履行完畢。

上述文章告訴了大家“開發(fā)商根本違約的情形有哪些”以及“開發(fā)商違約怎么索賠”，其實如果開發(fā)商根本違約的話購房者可以要求退房，但是購房者很多情況下因為不知道自己是否符合退房的條件或者是不知道如何辦理退房手續(xù)，而選擇忍氣吞聲。其實如果您不知道的話不妨問問專業(yè)的房產(chǎn)律師，即使辦不了退房也可以請律師幫忙爭取最大數(shù)額的賠償金。