一、沒有房產(chǎn)證的房屋

在取得征收許可前，征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)征收范圍內(nèi)房屋情況進(jìn)行摸底，區(qū)分有產(chǎn)權(quán)證與無產(chǎn)權(quán)證房屋。對(duì)于未取得房產(chǎn)證但能夠證明該房屋時(shí)合法擁有的，由所在地房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)后，依法補(bǔ)償；對(duì)于手續(xù)不全或者無產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的房屋，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)部門進(jìn)行合法性認(rèn)定后，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)處理；對(duì)于存在產(chǎn)權(quán)或者使用權(quán)爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)通過民事訴訟后，按照訴訟結(jié)果依法補(bǔ)償。

二、房屋共有人對(duì)補(bǔ)償方式的選擇無法達(dá)成一致

對(duì)于共同共有，在共同共有終止前沒有份額分割，共有關(guān)系終止后，有協(xié)議的應(yīng)按照協(xié)議分割，沒有協(xié)議的應(yīng)推定平均分割。在房屋征收補(bǔ)償過程中，共有人在選擇補(bǔ)償形式發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)確定每個(gè)共有人所享有的共有份額。在確定每個(gè)共有人享有的份額后，要求作價(jià)補(bǔ)償?shù)墓灿腥税凑掌湎碛械姆蓊~實(shí)行貨幣補(bǔ)償，要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換的共有人按所享有的份額實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。根據(jù)法律規(guī)定，共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)或者配套使用，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)予支持。因此不論房屋的共有人是按份共有還是共同共有，房屋共有人如果在喧雜補(bǔ)償方式時(shí)發(fā)生矛盾，要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換的共有人有權(quán)優(yōu)先購買要求貨幣補(bǔ)償共有人享有的份額。

三、違章建筑

在征收實(shí)踐中，違法建筑即通常所說的違章建筑，確認(rèn)違章建筑的最基本方法是審查被征收的房屋及其附屬物是否取得產(chǎn)權(quán)證書，如果被征收的房屋及其附屬物的“所有人”不能提供該房屋的產(chǎn)權(quán)證書，也不能提供有關(guān)規(guī)劃主管部門的規(guī)劃許可證明，或者其所提供的規(guī)劃許可證明與實(shí)際建成的房屋情況不一致的，則可以認(rèn)定該房屋可能系違章建筑。

被征收人在產(chǎn)權(quán)實(shí)踐中如果遇到這種情況，可以依法申請(qǐng)規(guī)劃主管部門予以處理，經(jīng)處理成為為合法建筑的，申請(qǐng)取得建筑的所有權(quán)后，征收部門應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

四、臨時(shí)建筑

在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的批準(zhǔn)。臨時(shí)建設(shè)影響近期建設(shè)規(guī)劃或者控制性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)施以及交通、市容、安全等的，不得批準(zhǔn)。臨時(shí)建設(shè)應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)自行拆除。未經(jīng)批準(zhǔn)或未按照批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的，臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物超過批準(zhǔn)期限不拆除的建設(shè)單位或者個(gè)人由所在地城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令限期拆除，可以并處臨時(shí)建設(shè)工程造價(jià)一倍以下的罰款。征收決定作出以后，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。

五、公有住房

被征收人是指被征收房屋的所有人，因此，只有公房使用人參加房改購房后，才能取得所有權(quán)人的身份，也因此才能成為被征收人，從而取得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。不管成套住房還非成套住房，承租人均有權(quán)參加房改購房的權(quán)利。被征收的舊房房改后，發(fā)生兩個(gè)轉(zhuǎn)變：一是房屋產(chǎn)權(quán)由共有變成私有，二是原住戶的身份變?yōu)樗椒克袡?quán)人即被征收人，可以直接進(jìn)行貨幣不行或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

六、設(shè)有抵押權(quán)

征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋，應(yīng)依照國家有關(guān)抵押的法律執(zhí)行。根據(jù)物權(quán)法和擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，設(shè)定抵押權(quán)的房屋，在處置房屋所有權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償。因此，抵押的房屋在征收時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)在權(quán)力范圍內(nèi)優(yōu)先受償。如果補(bǔ)償?shù)慕痤~超過了抵押權(quán)所代表的價(jià)值部分，超過部分歸房屋所有權(quán)人所有。

七、產(chǎn)權(quán)不明或產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議

有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋是指房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系存在爭(zhēng)議，產(chǎn)權(quán)人還未確定的房屋。房屋征收時(shí)，需要由房屋征收部門和被征收人即房屋所有人雙方簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議。如果產(chǎn)權(quán)人尚處于不確定的狀態(tài)就無法簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，這就要求糾紛人在房屋征收主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)盡快解決糾紛。但即使被征收房屋產(chǎn)權(quán)人不明，房屋仍然是可以繼續(xù)征收的，只要由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

八、商品房小區(qū)配套建筑

一般來說，除非另有約定，商品房小區(qū)內(nèi)配套建筑設(shè)施包括公共車棚和地上車庫以及健身房等都是由該小區(qū)業(yè)主共同享有所有權(quán)的，業(yè)主在購買商品房時(shí)也購買了共有部門的產(chǎn)權(quán)。所以征收受益人是小區(qū)業(yè)主。征收被補(bǔ)償人應(yīng)當(dāng)是所有的小區(qū)業(yè)主，由其分配補(bǔ)償款。

九、未過戶的二手房

二手房買賣，賣方須持有房屋所有證和身份證明，買房須持身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。房屋產(chǎn)權(quán)證上的記載對(duì)房屋所有人的證明具有公示效力，二手房的購買者雖然支付了全款，也已經(jīng)入住，征收補(bǔ)償款的支付對(duì)象還是要依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證上的記載進(jìn)行。征收部門沒有義務(wù)與為成為合法房屋所有人的買受人訂立征收補(bǔ)償協(xié)議，征收部門應(yīng)當(dāng)將征收補(bǔ)償費(fèi)交付給二手房原有的房主。但是房產(chǎn)買賣關(guān)系畢竟是有效的，買受人可以據(jù)此請(qǐng)求法院確認(rèn)自己是房屋的真正產(chǎn)權(quán)人，并依法要求出賣人返還征收補(bǔ)償款。

以上就是關(guān)于“特殊房產(chǎn)的征收補(bǔ)償情形有哪些”“特殊房產(chǎn)的征收補(bǔ)償情形如何處理”相關(guān)問題的解答。現(xiàn)實(shí)拆遷過程中的情形各式各樣，形式也相對(duì)復(fù)雜，因此建議當(dāng)事人在遇到類似糾紛時(shí)能夠向?qū)I(yè)律師進(jìn)行咨詢，在律師的指導(dǎo)下做出正確的能夠爭(zhēng)取最大利益的決定。