一、2014年二手房交易流程

1、買方咨詢。買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

2、簽合同。賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、辦理過戶。買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、銀行貸款。對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、打余款完成交易。買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

二、選購二手房的有什么妙招

1、中介公司的身份核實

當前房產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)良莠不齊。正規(guī)中介公司關(guān)注社會信譽，內(nèi)部管理和對外服務(wù)相對規(guī)范。房產(chǎn)買賣過程中，如果交易過程能夠做到規(guī)范，則可防范一些風險。比如中介業(yè)務(wù)員會盡職盡責幫助購房者做好產(chǎn)權(quán)調(diào)查、賣家身份核實，甚至及時提醒注意事項，以防止被騙風險。

2、房屋手續(xù)須齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主持有房產(chǎn)證可將其抵押或轉(zhuǎn)賣，所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行二手房交易。

3、房屋產(chǎn)權(quán)驗仔細

二手房交易經(jīng)常會出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的糾紛，因此了解清楚房屋產(chǎn)權(quán)狀況尤為重要。首先，弄清楚產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否為同一個人，并要求賣方提供合法證件，包括產(chǎn)權(quán)證、身份證以及其他證件。其次，確認產(chǎn)權(quán)證所標注面積與實際面積是否相符，并向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房屋產(chǎn)權(quán)來源及其合法性。第三，確認產(chǎn)權(quán)的完整性，查驗房屋有無債務(wù)負擔，有無房產(chǎn)抵押，包括私下抵押、共有人等。

4、房齡質(zhì)量應(yīng)關(guān)注

二手房房齡既關(guān)系實際購房成本，更關(guān)系著按揭貸款。所以在購二手房時，應(yīng)了解房齡。同時，要仔細考察房屋的具體質(zhì)量。在有些購房者看來，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差。其實不然。每一套房子由于建筑材料、施工工藝、施工質(zhì)量不同，質(zhì)量存在差異。現(xiàn)實生活中，有些房子雖然年頭不長，但質(zhì)量不盡如人意；有些房子雖建設(shè)較早，但歷久彌堅。

5、物業(yè)雜費看真切

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費、電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，購房者不知情購買此房，有可能要全部承擔這些費用。因此，購買前最好了解清楚所購房屋各項物業(yè)管理費收取情況以及小區(qū)其它相關(guān)管理工作。

6、資金監(jiān)管莫大意

為了保證資金安全，買家切勿嫌麻煩而忽視資金監(jiān)管。所謂資金監(jiān)管，是指買房人將購房款存入資金監(jiān)管保證機構(gòu)在銀行開立的監(jiān)管專戶，待交易雙方完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，由資金監(jiān)管保證機構(gòu)通知銀行按照約定向賣房人支付售房款。此外，資金也可要求中介公司代管，在確認房屋產(chǎn)權(quán)信息之后，再通知中介轉(zhuǎn)交給賣家。

7、合同約定要明確

二手房交易的買賣合同雖然不像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如合同主體、交易方式、權(quán)利保證、房屋價款、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等問題均應(yīng)全面注意。

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