一、應(yīng)該如何購買按揭的二手房？

方法一：提前還貸

1、前期準(zhǔn)備

（1）買方應(yīng)主動向中介公司或者賣方詢問房屋是否存在抵押的情況，買方可以要求查看產(chǎn)權(quán)證“附記”欄或者到房地產(chǎn)交易中心查詢；

（2）如果確實(shí)存在抵押的情況，買方應(yīng)了解賣方未還款期限和余額，已還款年限和金額，必要時(shí)可以要求賣方提供最近一個(gè)月的還款憑證；

（3）如果買方?jīng)Q定購買該套房屋并決定采用提前還貸、注銷抵押的方法，雙方應(yīng)當(dāng)對未付款項(xiàng)由誰支付進(jìn)行協(xié)商，一般可以采?。河少u方自籌資金；由買方籌集資金抵作購房款；或者由雙方分擔(dān)，辦理交易時(shí)再做結(jié)算；

（4）此外在提前還貸過程中還可能發(fā)生的其它費(fèi)用，一般還款6個(gè)月或者1年后提出申請即可提前還款，無須支付違約金；但如果還款不滿6個(gè)月或者1年的，要支付一定數(shù)額的違約金，那么這筆費(fèi)用究竟由誰來承擔(dān)應(yīng)在簽訂買賣合同之前，協(xié)商一致。

2、辦理程序：

買方支付定金，并按照約定的方式提前還款，注銷抵押

本過程較為關(guān)鍵，其中涉及到諸多手續(xù)，各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)做好銜接，因?yàn)橐坏┿暯硬缓镁蜁l(fā)生糾紛。

（1）雙方按照約定準(zhǔn)備未還貸資金，同時(shí)由賣方或者賣方委托的中介公司或律師向貸款銀行提出提前還貸的書面申請，在經(jīng)過銀行審核通過后還款。貸款銀行出具《借款清結(jié)證明》，賣方收回《房地產(chǎn)其他權(quán)利證明》。

（2）雙方持《借款清結(jié)證明》到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理注銷抵押登記的手續(xù)，同時(shí)辦理房屋交易手續(xù)。

（3）如果提前還貸資金是由買方出的，那么買方最好要求中介公司或其他第三人能夠提供擔(dān)保，以防款項(xiàng)落空。

方法二：辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)

和上述方式不同的是，買方先到銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，分兩種情況：一是同行轉(zhuǎn)按，二是跨行轉(zhuǎn)按，后者操作手續(xù)比較麻煩。

1、提交材料及流程：

《購房抵押借款合同》原件；

買方申請貸款的材料（如接收入證明、身份證等）；

如銀行審核同意，有關(guān)當(dāng)事人簽訂《變更協(xié)議》，辦理貸款保險(xiǎn)變更手續(xù)，辦理抵押登記變更手續(xù)。

2、買方憑貸款銀行出具的還貸證明和貸款證明以及其它材料到交易中心辦理二手房交易手續(xù)。

二、買賣二手房要注意什么？

1、注意控制貸款風(fēng)險(xiǎn)

買賣合同如果約定下家用銀行貸款支付房款的話，那么通常會同時(shí)約定如果銀行不放貸或者沒有足額批準(zhǔn)貸款，下家要用自有資金補(bǔ)足。下家要貸款的話，一定要明白貸款的風(fēng)險(xiǎn)，也就是說銀行如果不貸款，下家準(zhǔn)備額外的資金來付房款，否則要承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)還要注意銀行放款的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，要注意以下兩點(diǎn)：

（1）下家要在簽訂合同前，應(yīng)親自向銀行咨詢貸款事宜，根據(jù)咨詢結(jié)果簽訂合同，不能只聽信房產(chǎn)中介的一面之詞。

（2）通常銀行在下家取得產(chǎn)證后才會放貸給上家，但有時(shí)上家會要求下家取得收件收據(jù)后銀行就要放貸，這樣增加了下家的風(fēng)險(xiǎn)。筆者曾碰到過這樣的案件：雙方約定下家取得收件收據(jù)后銀行放貸，但在銀行放貸后到下家取得產(chǎn)權(quán)期間，上家因?yàn)榻?jīng)濟(jì)糾紛被起訴到法院，房產(chǎn)也被法院查封了，所以下家在取得產(chǎn)權(quán)前就付清全部房款，風(fēng)險(xiǎn)很大，建議盡量約定下家取得產(chǎn)權(quán)之后放貸。

2、警惕首付被上家挪用

房產(chǎn)如果有銀行貸款還未還清，而且上家要用下家付的首付還貸的，下家要注意首付不被挪用，僅用于提前還貸，所以付款的時(shí)候應(yīng)盡量將首付款直接支付給上家的貸款銀行，或者尋求第三方的資金監(jiān)管。

總之，二手房買賣的程序相對比較復(fù)雜，過程也較長，買賣雙方一定要對交易過程和所涉及的各項(xiàng)費(fèi)用有所了解，對房產(chǎn)中介的話不能偏聽偏信。

相信您在看完上文的內(nèi)容后，對于“應(yīng)該如何購買按揭的二手房”以及“買賣二手房要注意什么”等問題有了一定的了解，也希望這些內(nèi)容能夠幫助您解決您所遇到的問題。相較于一手房，二手房的價(jià)格比較低，也就受到不少購房人的青睞。不過，有不少人在購買二手房時(shí)會遇到該二手房還處于按揭的階段。實(shí)踐中，如果您想購買這樣的房子，就要謹(jǐn)慎處理好房屋的按揭貸款，否則將很容易發(fā)生糾紛，給您帶來不必要的麻煩。為了避免這樣的情況出現(xiàn)，建議您在購買這樣的二手房時(shí)，要事先咨詢一下房產(chǎn)方面的專家律師的意見，以有效地規(guī)避購房風(fēng)險(xiǎn)。