一、開發(fā)商延期交房怎么辦

開發(fā)商延期交房是在房屋買賣中常常會遇到的問題，如果開發(fā)商無正當理由延期交房，購房人可以有如下選擇：

（一）解除合同

我國《合同法》規(guī)定了，當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對方可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對“合理期限”進行了明確，該解釋規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。該解釋又規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

購房人在解除合同時應注意以下三點：（1）購房人如欲解除合同，應當先進行催告；（2）經(jīng)催告后過了三個月，開發(fā)商仍然沒有交房的，購房者取得合同解除權(quán)。就是說購房者解除合同的條件是第一開發(fā)商延遲交房，第二經(jīng)過催告，第三催告后滿三個月仍未交房；（3）合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個月后開始，一年后結(jié)束，即解除權(quán)的有效期為一年。在此一年內(nèi)都可以隨時通知開發(fā)商解除合同，超過一年期限，則永久性地喪失了解除權(quán)（以其它理由如嚴重質(zhì)量問題而解除合同的除外）。并且，如果在購房者取得解除權(quán)后，開發(fā)商有催告購房者行使解除權(quán)的，則解除權(quán)的有效期縮短為三個月。

因此，在開發(fā)商延期交房時，不管購房者是不是真的準備解除合同，都應當在開發(fā)商延期交房后立即催告，催告最好以快遞等可保留憑證的方式進行。在沒有催告的情況下，開發(fā)商長期拖延，購房者就不可以解除合同了。

（二）要求支付違約金或者賠償損失

按照我國《合同法》的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商延期交付房屋的，應當支付違約金或者賠償損失。當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

二、開發(fā)商延期交房如何賠償

上文提到，購房者在開發(fā)商延期交房后可以要求開發(fā)商支付違約金或賠償損失。如果合同中約定的延期交房的違約金較高，發(fā)生糾紛向法院起訴后，開發(fā)商以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；如果合同中約定的延期交房的違約金過低，購房者可以請求增加，法院會支持以違約造成的實際損失確定違約金數(shù)額。合同既約定違約金又約定了賠償損失的，不能同時適用，可選擇賠償較多的一個適用。解除合同和違約賠償可以同時主張。

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