商品房買賣過程中，逾期交房的情形是比較常見的，期房買賣往往存在開發(fā)商的計(jì)劃（承諾）與實(shí)際操作存在偏差的情況。遇到延時(shí)交房，開發(fā)商總是會(huì)給出各種各樣拖延的理由。那么，如何認(rèn)定逾期交房？為了避免維權(quán)難，購(gòu)房者如何約定逾期交房的違約責(zé)任？請(qǐng)看詳細(xì)介紹。

一、如何認(rèn)定逾期交房

原則上，出賣人不能在約定時(shí)間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房：

1、因不可抗力對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任”的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對(duì)房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責(zé)任。但是，出賣人應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)對(duì)買受人及時(shí)履行通知義務(wù)，否則構(gòu)成延期交房。

2、因重大規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，規(guī)劃包括用地規(guī)劃和工程規(guī)劃?！渡唐贩夸N售辦法》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。”

二、如何約定逾期交房的違約責(zé)任

賣方逾期交房一般有兩種情況：一種是在合同約定的入住期日到來時(shí)，賣方未能完工并通知購(gòu)房者入?。灰环N是房屋實(shí)際并未完工，未達(dá)到入住條件，賣方為按合同期日辦理入住，也通知購(gòu)房者入住。

一般而言，針對(duì)第一種情況直接約定逾期交付期間的違約金即可，但為防止出現(xiàn)第二種情況，買賣雙方為入住條件發(fā)生爭(zhēng)議，賣方拖延不解決，買方又未能按時(shí)辦理入住，導(dǎo)致更多的糾紛，因此，買賣雙方應(yīng)明確約定：

1、賣方向買方交付房屋即通知買方入住時(shí)，應(yīng)達(dá)到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣方向買方交付《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》；其次，賣方承諾通水、電、氣的，應(yīng)全部開通，提供的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)按合同約定達(dá)標(biāo)；否則，視為未達(dá)到入住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內(nèi)賣方應(yīng)達(dá)到入住條件；否則視為違約、賣方逾期交房；

2、賣方行為已構(gòu)成逾期交房的，每逾期一日按房?jī)r(jià)款的一定比例（如萬分之三）作為違約金，直到賣方實(shí)際交付之日止，逾期超過一定期限的（如3—6個(gè)月），則買方有權(quán)解除合同，賣方除應(yīng)向買方退還房?jī)r(jià)款本息外還應(yīng)雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。

以上就是“如何認(rèn)定逾期交房”以及“如何約定逾期交房的違約責(zé)任”的全部?jī)?nèi)容。由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)繁多且復(fù)雜，項(xiàng)目逾期交房極為普遍，因此簽訂購(gòu)房合同時(shí)，關(guān)于交房的條款（如人住時(shí)間、交房條件、逾期交房時(shí)及時(shí)通知、違約賠償）的約定一定要詳盡、嚴(yán)謹(jǐn)。一旦發(fā)生“逾期交房”，購(gòu)房者可以請(qǐng)律師協(xié)助向開發(fā)商要求解約或索賠。