低收入住戶欠交物業(yè)管理費

廣州最早的保障房小區(qū)之一聚德花苑早前四換物業(yè)公司，今年4月才進(jìn)駐的濱海物業(yè)管理公司，已經(jīng)是第五間公司了。濱海公司的進(jìn)駐，曾許下“五大承諾”，包括實施門禁卡以改善治安，得到大多數(shù)業(yè)主的支持。然而，時至今日，門禁卡實施受阻，盜賊仍屢屢光顧，以監(jiān)督公車私用出名的草根明星廣州區(qū)伯，也居住在此，近日他發(fā)表的關(guān)于聚德花苑物管問題的微博引起不少人關(guān)注，10元錢的門禁卡收費爭議背后，凸顯的是保障房小區(qū)物業(yè)管理的糾結(jié)，由于不少住戶收入偏低，總是希望少交錢甚至不交錢，而物業(yè)管理方收錢困難，服務(wù)毛病多多，住戶因此更加不愿意交錢，爭議從物業(yè)管理費到房屋維修金持續(xù)不斷，小區(qū)環(huán)境長期難以改善。

在保障性住房小區(qū)，住房分經(jīng)適房和廉租房，在住經(jīng)適房的業(yè)主中，有相當(dāng)部分人是好不容易經(jīng)過數(shù)年之后才交清購房貸款的，因此房子居住一段時間要進(jìn)行物業(yè)維修，總有相當(dāng)部分的業(yè)主不交物業(yè)維修費。但只要有人不交，其他交的人就感到吃虧了，結(jié)果物業(yè)維修很難籌集。

而住廉租房的租戶，相當(dāng)一部分人還領(lǐng)著“低?！?，并用領(lǐng)來的“低保”交納房租和物業(yè)管理費。雖然物業(yè)維修費由政府負(fù)責(zé)，但還是有部分租戶不交物業(yè)管理費。保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理費本來就比商品房小區(qū)的低一半，再收不齊的話，物管公司的運作困難了。

保障房物管陷入困局

據(jù)悉，聚德花苑就物業(yè)管理的問題，物管公司和部分住戶的矛盾由來已久，主要原因是聚德花苑多幢大樓的使用時間已接近20年，許多設(shè)施老化，需要維修和更換，也就是需要物業(yè)維修費。部分住戶認(rèn)為，物業(yè)維修費應(yīng)由物管公司負(fù)責(zé)，因為他們已交物業(yè)管理費。而物管公司認(rèn)為，物業(yè)管理費只包含公司運作、治安和保潔等費用，不包括物業(yè)維修費。

記者得知，聚德花苑的樓房，多處發(fā)生外墻脫落和滲水情況。不久前，住在西區(qū)A2十三樓的古先生，家里的西北面脫落了近2平方米的外墻，當(dāng)時馬賽克整塊脫落，差點砸中樓下行人，而外墻往房間滲水嚴(yán)重，房間到處都有水浸泡的痕跡，每到雨天，水就不停地滲入。此外，西區(qū)的A1、A13、A14等大樓都有外墻脫落的現(xiàn)象。住在東區(qū)A4的一位阿姨十分激動地拉記者到她住房的樓頂看看。記者見到整個天臺約百來平米，覆蓋在天臺面上的隔熱層，全部從中間爆裂，斷成四片，散亂分布。這位阿姨說：“這天臺很久以前就開始漏水了，請物管來處理，物管推說沒錢，于是住戶只好自己請人補漏，修好了余泥也不清走?！敝劣诰鄣禄ㄔ穬?nèi)如電梯開關(guān)板松脫、消防設(shè)施損壞，大門門鎖破損等問題，就比比皆是了。

蕭河說，就物業(yè)維修費該誰出的問題，住戶和物管公司發(fā)生了爭執(zhí)。越來越多的住戶不愿交物業(yè)管理費，而因收不到物業(yè)管理費，物業(yè)公司的服務(wù)就自然越來越差。去年5月份，聚德花苑的前物業(yè)管理公司——嘉唐公司以未交物管費為由，將136戶業(yè)主告上法庭，而前業(yè)委會因發(fā)現(xiàn)嘉唐公司無物業(yè)管理資質(zhì)，反訴嘉唐公司，最終使其撤離。

之后，新的物管公司——濱海公司進(jìn)駐，該公司在西區(qū)實施門禁卡，當(dāng)月西區(qū)的物管費有五成的住戶交。

蕭河還說，依照目前的《物權(quán)法》和有關(guān)的《物業(yè)管理條例》，要求物業(yè)管理公司出物業(yè)維修費顯然與這些法律、法規(guī)不符。因為公共物業(yè)歸全體業(yè)主所有，維修自然也應(yīng)由全體業(yè)主負(fù)責(zé)。但是，聚德花苑是保障性住房小區(qū)，居住的人以低收入為主，要他們交納物業(yè)維收費有一定的難度。

在聚德花苑經(jīng)適房5800戶業(yè)主中，有相當(dāng)部分人是好不容易經(jīng)過數(shù)年之后才交清購房貸款的，因此房子居住一段時間要進(jìn)行物業(yè)維修，總有相當(dāng)部分的業(yè)主不交物業(yè)維修費。但只要有人不交，其他交的人就感到吃虧，結(jié)果物業(yè)維修費的籌集變得艱難。

在公共物業(yè)維修上，能產(chǎn)生公共收益的資源主要是停車費。但“公共收益”，只能解決公共物業(yè)維修少部分的問題，而公共物業(yè)維修的獎金，最終仍得由全體業(yè)主拼湊。否則，只能是看著小區(qū)一天天地破舊下去。對此，華南和諧發(fā)展中心主任周活林認(rèn)為對“經(jīng)適房”的業(yè)主來說，他們大都是低收入的人士，好不容易湊足購房款，又要為物業(yè)維修“埋單”了，這顯然達(dá)不到讓他們“安居”的目的。因此，政府應(yīng)考慮，一方面對已推出的“經(jīng)適房”，承擔(dān)公共物業(yè)維修費，解決業(yè)主之間的糾紛。另一方面，政府以后不要再推出“經(jīng)適房”，而是推出“公租房”， 物業(yè)維修費由政府負(fù)責(zé)，這樣就可以減少很多矛盾。

對此，廣州市住房保障辦公室事務(wù)中心的盧少鵬主任回應(yīng)：目前廣州市政府還未考慮出資承擔(dān)經(jīng)適房物業(yè)維修費，但今后在相當(dāng)一段時間內(nèi)，保障性住房將不再新建經(jīng)適房，而是集中建公租房，公租房的物業(yè)維修費由政府負(fù)責(zé)。