一、房屋買賣中賣方違約的情形

1、交付不能。當(dāng)出賣人不能向買受人交付標(biāo)的物時(shí)，則構(gòu)成根本性違約，除非出于不可抗力等免責(zé)事由，均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

2、交付遲延。商品房買賣合同中，出賣人的給付，實(shí)際應(yīng)由兩部分組成，一是將房屋交付使用，二是交付產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。此兩種的給付遲延，只是給買受人造成某些經(jīng)濟(jì)損失，或遭受某些不方便，這些一般可主張違約賠償即可獲取補(bǔ)救，所以法律不應(yīng)提供直接解約權(quán)。買受人只有在行使催告后，方可行使解約權(quán)。在此中，出賣人可主張某些不可抗力事由為抗辯。

3、商品房的質(zhì)量瑕疵?！渡唐贩抠I賣解釋》第12條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！渡唐贩抠I賣解釋》第13條第1款規(guī)定：因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

4、商品房面積短少的責(zé)任承擔(dān)。依照《商品房買賣解釋》第14條的規(guī)定，如果雙方當(dāng)事人未有約定，對于依據(jù)計(jì)算房款的面積誤差超過3%部分，費(fèi)用由出賣人承擔(dān)：即超過部分，買受人無需另行支付費(fèi)用，不足部分，則由出賣人雙倍返還買受人。這樣處理，是將出賣人交付面積誤差超過3%的房屋視為瑕疵給付。這樣規(guī)定，一方面能促使出賣人規(guī)范開發(fā)、銷售樓盤，另一方面給買受人比行使解除權(quán)獲得更多的優(yōu)惠，通過經(jīng)濟(jì)手段來促使合同有效，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)逆向流轉(zhuǎn)的后果。

5、關(guān)于房屋朝向、間距、位置不符合約定或規(guī)定的違約責(zé)任承擔(dān)。對于景觀房而言，如果房屋朝向、間距、位置的誤差直接導(dǎo)致觀看風(fēng)景遭受嚴(yán)重影響，都使買受人贏利的合同目的受到極大損害，買受人可以行使解約權(quán)。對于一般商品房而言如果朝向、間距、位置位置的改變導(dǎo)致日照、通光受到嚴(yán)重影響的，買受人可以行使節(jié)約權(quán)。

6、關(guān)于綠化、配套設(shè)施以及裝潢不符合約定或規(guī)定的責(zé)任承擔(dān)。出賣人為吸引買受人，在預(yù)售時(shí)都會(huì)對綠化率、配套設(shè)施等作出承諾，但許多出賣人在交付房屋時(shí)，往往不能兌現(xiàn)允諾。一般認(rèn)為，這些違約并不導(dǎo)致生命財(cái)產(chǎn)遭受危險(xiǎn)，也不嚴(yán)重影響生活質(zhì)量，因此不能認(rèn)定為根本性違約，不應(yīng)行使解除權(quán)，買受人可以就此主張違約金或賠償損失。

二、房價(jià)上漲賣方違約怎么辦

原被告雙方簽訂的房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)合法有效，交易不能正常進(jìn)行的原因在于被告，被告的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這時(shí)買方應(yīng)采取一些措施最大限度保護(hù)自身利益。

1、對賣方要求加價(jià)或拒絕繼續(xù)履行合同的事實(shí)進(jìn)行取證。主要有：在中介主持下進(jìn)行協(xié)商，由中介作為第三方證人；對溝通過程進(jìn)行錄音；通過手機(jī)短信獲取對方違約的信息；向公證處申請證據(jù)保全等。

2、賣方在這一階段往往會(huì)回避磋商，或找各種理由不愿接收買方的購房款。這時(shí)，買方應(yīng)及時(shí)以書面形式向賣方致函，要求按合同約定履行雙方義務(wù)。包括要求主動(dòng)履行付款義務(wù)，以防止將來賣方反倒說買方?jīng)]有按期履約。函件要以特快專遞形式郵寄，建議買方委托律師發(fā)《律師函》，因此，在簽訂買賣合同時(shí)應(yīng)注意在合同上約定清楚雙方的送達(dá)地址。

3、賣方違約分兩種情況，一種是是拒絕繼續(xù)履行合同，但未將房屋另售他人，這種情況下賣方往往以家人反對或采取不去銀行解押的方式來阻撓合同的履行；另一種情況是賣方直接將房屋另售給出價(jià)更高的買家，并辦理了過戶手續(xù)。這兩種情況，買方均可向賣方主張違約責(zé)任，其損失構(gòu)成主要包括：雙倍定金或者違約金（注意：定金違約金不可并用，只能選擇其一，往往取價(jià)高者）、買方已經(jīng)支付的中介費(fèi)、房屋的差價(jià)損失。這兩種情況的區(qū)別在于，房屋差價(jià)損失的確定方式不同。前者因損失并不明確具體，法院可能通過價(jià)格評估并取中間值的方式確定；后者因另售的價(jià)格明確，法院會(huì)直接認(rèn)定前后交易的差價(jià)確定買方的損失。也就是說，買方通過訴訟途徑可以彌補(bǔ)因賣方違約所受的損失，而賣方忙活半天所賺取的差價(jià)最終會(huì)落的一場空。

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