一、購買二手房的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、關(guān)于夫妻共有財(cái)產(chǎn)

如果所購房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，那么在購買房屋時(shí)應(yīng)有共有人的授權(quán)，房屋須經(jīng)共同共有人同意方可出售，否則，可能導(dǎo)致購房合同無效。實(shí)踐中部分共同共有人不出面，也不出具書面授權(quán)，僅賣方自己口頭稱共有人同意出售，類似情形建議購房人最好不要相信，往往此類房屋在房價(jià)上漲時(shí)出售人會以共有人不同意出售而主張買賣合同無效，屆時(shí)，購房人將遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

2、關(guān)于房屋承租人

購房前買受人應(yīng)確認(rèn)所購房屋是否已經(jīng)出租，如果房屋已出租，需要賣方向承租人確認(rèn)租戶是否有購房意向，如果沒有經(jīng)過確認(rèn)，有可能所購房屋會侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)。筆者作為專業(yè)房產(chǎn)律師就遇到過房價(jià)上漲后，出售人與房屋承租人串通一氣，讓承租人以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由提起訴訟，以達(dá)到收回房屋的目的。

3、關(guān)于房屋貸款

中介公司為了達(dá)到收取房屋中介費(fèi)的目的，事先不告知買方合同中可能存在的問題，比如房屋買賣合同中約定“貸款如果因?yàn)槔实葐栴}辦不下來，直至辦下來為止”，這樣便會導(dǎo)致貸款無限期拖延下去，筆者建議，在購房時(shí)應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中約定貸款次數(shù)，中介費(fèi)返還等事項(xiàng)，以便防止日后出現(xiàn)貸款辦不下來，中介費(fèi)也不退還。

4、關(guān)于中介費(fèi)

中介公司在居間介紹房屋買賣過程中，會收取各種費(fèi)用，實(shí)踐中，往往中介稱所收的費(fèi)用包括所有的費(fèi)用，但當(dāng)真正簽訂了房屋買賣合同之后，中介又會以各種名目來收取費(fèi)用，客戶發(fā)現(xiàn)被騙時(shí)可能為時(shí)已晚。因此，筆者建議應(yīng)事先約定中介費(fèi)所包含的服務(wù)項(xiàng)目，防止事后中介多次收費(fèi)，盡量減少購房者的經(jīng)濟(jì)損失。

5、關(guān)于房屋抵押

購房者在購房前應(yīng)首先要求出售人出示房產(chǎn)證，以便核實(shí)出售人是否為房屋的所有權(quán)人，同時(shí)查驗(yàn)所購房屋是否已設(shè)定抵押，如果系設(shè)定抵押的房屋，結(jié)合多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)筆者建議，購房人可約定與出售人及中介三方共同去指定銀行辦理還款解押手續(xù)，以保證?？顚Ｓ?，防止出售人將首付款挪作他用，遲遲不解押。

6、關(guān)于購房定金

在購房之初，買方均會向賣方支付一部分定金，以保證合同的履行，如果買方無故解除合同，那么賣方所收定金則不予返還；如果賣方無故解除合同那么定金應(yīng)雙倍返還，這就是“定金罰則”的規(guī)定。但是，實(shí)踐中，往往會出現(xiàn)一些情況，并非買賣雙方違約，比如說筆者就遇到過非因買方原因貸款辦不下來，買方要求返還定金，賣方拒不返還，無期限拖延，或者是雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)，買賣雙方針對合同的條款未達(dá)成一致，最終雙方未簽訂房屋買賣合同，而賣方拒絕返還定金。筆者建議類似情況，買賣雙方最好在補(bǔ)充協(xié)議中約定明確，何種情況下賣方應(yīng)全額退還定金，進(jìn)而有效防止在交易過程中因定金退還約定不明而發(fā)生糾紛。

二、二手房出現(xiàn)質(zhì)量問題怎么辦

在二手房買賣過程中，買賣合同中的出賣人應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于二手房買賣中的標(biāo)的物一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買受人對房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此，對于出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對于出賣人已如實(shí)告知瑕疵或買受人已明知瑕疵的，則出賣人不承擔(dān)責(zé)任。對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非出賣人在裝璜、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明出售一方對此是知曉的，出賣人亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但買受人可以以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

以上為您詳細(xì)介紹了“購買二手房的法律風(fēng)險(xiǎn)”，“二手房出現(xiàn)質(zhì)量問題怎么辦”兩部分內(nèi)容，希望能到您。綜上所述，由于二手房使用過一段時(shí)間，價(jià)格相對于一手房價(jià)格較低，然而風(fēng)險(xiǎn)較高。對于二手房買賣中可能出現(xiàn)的上述問題，購房人應(yīng)多加防范，如果仍有疑慮，也可以尋求專業(yè)人士陪同辦理，進(jìn)而有效防范潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低，讓購房者可以更加安心的購房。