一、已出租的房屋能買賣嗎

對于已經(jīng)出租的房屋能買賣嗎，答案是肯定的。因?yàn)榉课莩鲎獾姆申P(guān)系中，承租人享有的是房屋的使用權(quán)，而房屋的所有權(quán)依然屬于出租人；此外對房屋上設(shè)立租賃合同是一個(gè)負(fù)擔(dān)行為，而房屋買賣是處分行為，兩者同時(shí)進(jìn)行并不沖突。不過要注意買賣出租房屋的兩個(gè)問題，一是買賣不破租賃，即在租期到期之前，房屋購買者不能要求承租人騰房。二是承租人的優(yōu)先購買權(quán)，買出租的房屋之前要有承租的人的放棄優(yōu)先購買權(quán)最好。

二、買賣出租中得房屋需注意什么

簽訂正在出租中的二手房買賣合同，應(yīng)當(dāng)注意以下問題：

（一）不僅要在房屋買賣合同中注明房屋正在出租，還要將租賃合同作為二手房買賣合同的附件。否則，則可能發(fā)生：

1、一旦出賣人違約不想出賣房屋時(shí)，既可另行簽訂虛假租賃合同，將租期約定很長，將租金約定很低。這樣依據(jù)“買賣不破租賃”，不論出賣人或者買受人均無權(quán)主張承租人騰退房屋。此足以打擊買受人要求繼續(xù)購買房屋的意志，而出賣人則不用承擔(dān)任何違約責(zé)任。

2、出賣人可以降低租金，改變買受人的預(yù)期收益。

（二）要明確約定房屋租金何時(shí)轉(zhuǎn)由買受人收取。通常房屋租金最遲在買受人支付百分之八十購房款或者房屋產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，轉(zhuǎn)由買受人收取。

（三）不要僅在房屋買賣合同中簡單的約定，租賃合同終止后，出賣人交付房屋。還要約定出賣人交付房屋的具體時(shí)間，以及逾期交房的違約責(zé)任。因?yàn)樽赓U合同到期后，承租人以各種理由不按期騰退房屋的情況非常普遍。

（四）要明確約定租賃合同到期后，如果承租人未騰退房屋，出賣人負(fù)有請求承租人騰退房屋的義務(wù)。因?yàn)榫妥赓U合同而言，出賣人是租賃合同的出租方，是租賃合同的相對人；就房屋買賣合同而言，出賣人有按期交付房屋的義務(wù)。

（五）要明確約定買受人保留一部分購房款，待房屋交接后支付。因?yàn)槌鲑u人辦理完產(chǎn)權(quán)過戶后，可能難以找到，但是對于正在出租的房屋，出賣人的多項(xiàng)義務(wù)尚未履行。

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