一、房屋買賣合同訂立的程序
1、首先應(yīng)該審查開發(fā)商是否具備“五證”
購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“這是法律對銷售方的基本要求?！拔遄C”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。
“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N售（預(yù)售）許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。要注意看看其國有土地使用權(quán)的年限，以及已經(jīng)使用的年限。
2、如果開發(fā)商銷售的是現(xiàn)房，還應(yīng)該具備“二書”
兩書是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。兩書”可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件
3、審查該商品房買賣合同的關(guān)于面積的約定
謹(jǐn)提防商品房在交付時的面積增大的陷阱（請閱讀筆者博客中的“謹(jǐn)防開發(fā)商面積增大的陷阱”一文）。
4 、相關(guān)屋面、墻面、屋頂使用權(quán)的約定
雙方就樓宇屋面的使用權(quán)、樓宇外墻面的使用權(quán)以及屋面的使用權(quán)，進(jìn)行約定，大部分的開發(fā)商都約定歸他們所有。如果你所購置的房屋在鬧市區(qū)或者你所購置的商品房的屋頂適合制作大型廣告且收入十分的可觀，那么，這部分的利益一定要爭取，這部分的收益應(yīng)歸全體業(yè)主所有，可以作為維修公共部分設(shè)施的費(fèi)用。
二、訂立房屋買賣合同應(yīng)注意什么？
1、約定應(yīng)盡量詳盡。房屋買賣合同均為格式合同，雖然有的只是一方負(fù)有的義務(wù)，但需對方配合的也應(yīng)約定明確。如戶籍遷移、家具電器的處理、各類表計的數(shù)字確認(rèn)等。這些事宜有的是附隨義務(wù)，有的是構(gòu)成能否順利履約的重要前提條件。若約定不明，往往會產(chǎn)生爭議。
2、貸款時間應(yīng)充裕。如需辦理貸款的應(yīng)注意，要在簽訂買房合同時預(yù)留充裕的時間。因?yàn)楦縻y行審批發(fā)放貸款的流程、條件、時間均有不同，這些都并非個人可以掌控的，如果留有時間，那在一家銀行獲貸不成的情況下，就有時間向另一家銀行尋求貸款。
3、條款應(yīng)留有余地。具體磋商合同條款時，對于重要的合同義務(wù)，如約定履行的期限、違約金、解除合同的條件應(yīng)當(dāng)明確之外，其他條款的約定，應(yīng)有一個合理的緩沖期，以彌補(bǔ)和挽救合同于萬一。如果沒有任何挽救或回旋余地，就被動了。同時，一旦進(jìn)入訴訟也很難平衡雙方的利益。
4、收集保存好證據(jù)。注意保留雙方履約過程中的證據(jù)很關(guān)鍵。在相信對方的同時，不能失去防備而不保留證據(jù)。實(shí)際上收集和保留履約過程中證據(jù)的行為，是明智的也是必需的，也可為日后爭議的解決帶來主動和便利。如某項(xiàng)事情商量好后，應(yīng)簽訂一個補(bǔ)充協(xié)議，包括如有其他告知事宜，都應(yīng)通過掛號信函的方式進(jìn)行溝通。
5、履約應(yīng)相互配合。在正常情況下，交易的相對方一般不會是騙子，故在履約中應(yīng)當(dāng)誠實(shí)信用，在沒有確鑿證據(jù)證明對方有惡意的情況下，應(yīng)當(dāng)善待和善解對方。對于對方履約中出現(xiàn)的困難或障礙，也應(yīng)給予積極的配合，為履約共同創(chuàng)造條件。如果緊守自己的權(quán)利，忽視他人利益或困難，而容易造成交易的擱置，引發(fā)矛盾，增加履約的成本。
對于“房屋買賣合同訂立的程序”以及“訂立房屋買賣合同應(yīng)注意什么”等方面的問題，上文中都有十分詳細(xì)的介紹，希望能夠給您帶來幫助。房屋買賣合同中諸如對交房日期、房屋質(zhì)量、面積以及違約責(zé)任等內(nèi)容的約定往往關(guān)系著購房者的切身利益，因此購房者在與開發(fā)商訂立房屋買賣合同時千萬要謹(jǐn)慎，避免陷入了開發(fā)商設(shè)定的購房陷阱中。為了能夠更好地簽訂房屋買賣合同，識別合同中的購房陷阱，建議您在簽合同時多咨詢一下房產(chǎn)方面的專家律師的意見。
